Rechterlijke oordelen over huurverhoging kosten vastgoedbedrijven vele miljarden
Vastgoedbedrijven zitten met een schadepost van miljarden, zeggen ze zelf, nu rechters oordelen dat ze jarenlang te hoge huren hebben geïnd.
Grote vastgoedbedrijven met veel huurwoningen beginnen ’m nu echt te knijpen. Volgens meerdere rechters zijn de huurverhogingen die zij de afgelopen jaren hebben doorgevoerd in strijd met Europese regels. Hun branchevereniging, IVBN, heeft nu laten uitzoeken hoeveel het hen kost als deze vonnissen overeind blijven. De uitkomsten liegen er niet om: alleen al met het terugbetalen van te hoge huren is 6,4 miljard euro gemoeid. Het toekomstig rendement kon weleens halveren, en dat kost hen zelfs tientallen miljarden.
Goed nieuws voor huurders, die immers minder huur hoeven te betalen? Nee, zegt IVBN-voorzitter Wim Wensing, “geen enkele huurder zou hier blij mee moeten zijn”. Verhuurders zullen nauwelijks geld overhouden voor verduurzaming en zelfs voor onderhoud van hun woningen, waarschuwt hij, en daar zijn huurders niet bij gebaat. Voor woningzoekenden zijn de gevolgen nog ernstiger. Want onder deze omstandigheden zal een vastgoedbelegger niet snel nog investeren in nieuwbouw. “Terwijl de opgave op het gebied van nieuwbouw enorm is.”
Ook voor de vastgoedbeleggers zelf zijn de gevolgen groot. Volgens adviesbureau CBRE, dat het onderzoek namens de IVBN uitvoerde, zal een aantal van hen acuut in geldnood komen. Die zullen woningen moeten verkopen, wellicht tegen prijzen waarmee ze hun rendement niet op peil kunnen houden. En omdat zij veelal beleggen met geld van pensioenfondsen, kan dat zelfs de hoogte van pensioenen onder druk zetten.
Huurder is overgeleverd aan willekeur
De zaak speelt in de ‘vrije sector’, waarin verhuurders zelf de huurprijs mogen bepalen, en werd opmerkelijk genoeg aan het rollen gebracht door een vastgoedbedrijf: Bouwinvest stapte naar de kantonrechter om huurders met een betalingsachterstand aan te pakken. Maar de rechter besloot eerst te kijken naar de huurverhogingen van Bouwinvest zelf: waren die terecht? Nee, oordeelde hij, want het huurcontract bevatte een ‘oneerlijk beding’.
Die kritiek slaat op een bepaling in de contracten van bijna alle grote vastgoedpartijen. Die houdt in dat de huur voor zittende huurders jaarlijks verhoogd mag worden met het percentage van de inflatie plus 3 tot 5 procent. Dat kan zo niet, oordeelde de rechter, want omdat de verhuurder geen reden hoeft te geven voor die verhoging, is de huurder is ‘volledig overgeleverd aan willekeur’. Dat is in strijd met Europees consumentenrecht.
Aanvankelijk gingen vastgoedbedrijven ervan uit dat het oordeel van ‘deze ene kantonrechter’ (zoals Bouwinvest het verwoordde) zou sneuvelen in hoger beroep. Maar sindsdien sprak de ene na de andere rechter soortgelijke oordelen uit over andere vastgoedbedrijven. Daardoor moeten huurverhogingen worden geschrapt, het te veel betaalde geld moet worden teruggestort.
‘Eindelijk aandacht voor heldere contracten’
De vastgoedbedrijven hopen nu op het hoger beroep in verschillende zaken én op de Hoge Raad. Want in één zaak besloot de rechter om ‘prejudiciële vragen’ aan die raad voor te leggen. De Hoge Raad moet nu oordelen of de rechters de Europese regels juist interpreteren. Het CBRE-onderzoek is bedoeld om de Hoge Raad te doordringen van de ernst van de situatie. Wanneer die raad uitsluitsel geeft, is nog niet bekend.
Laat huurders intussen nog maar niet naar hun verhuurder lopen om een lagere huur te eisen, adviseert Wensing (zelf topman van vastgoedbedrijf Amvest). “Betaal gewoon je huur tot de Hoge Raad uitspraak doet”, zegt hij, “anders kom je misschien met een huurachterstand te zitten.”
De Woonbond, belangenbehartiger van huurders, is vooral blij dat er “eindelijk aandacht is voor heldere contracten waarbij huurders weten waar ze aan toe zijn”. De regels die nu in het geding zijn, bestaan al decennia, zegt Marcel Trip namens die bond. “Zowel de overheid als de verhuurders hebben dus steken laten vallen. Zij moeten nu om de tafel gaan om te overleggen over compensatie voor huurders, op zo’n manier dat die de nieuwbouw niet in de wielen rijdt.”
Lees ook:
Rechter: tienduizenden huurders hebben te veel huur betaald
Vastgoedbedrijf Bouwinvest heeft zijn huurders onrechtmatig huurverhoging in rekening gebracht, en dat geld kunnen de huurders terugeisen. Hetzelfde geldt mogelijk voor andere vastgoedbeleggers – als de uitspraak van de rechter ten minste stand houdt in hoger beroep.