Amerikaanse huiseigenaar zit met gouden rente-ketenen aan zijn woning vast

Zullen we tot na juli wachten met het kopen van een huis, en wat gaat dat schelen? Valt er dan eindelijk weer eens wat te kiezen? Maar is onze makelaar er dan nog wel?

Kopers, verkopers en bemiddelaars op de huizenmarkt in de VS zijn de komende maanden niet zeker van hun zaak. De hoge hypotheekrente heeft zowel de vraag als het aanbod sterk afgeremd. En nadat de makelaarsorganisatie National Association of Realtors (NAR) een proces over marktmanipulatie verloor, moet het systeem van courtages, makelaarsprovisies, helemaal worden veranderd.

Een landelijk akkoord over het nieuwe systeem voor makelaars is goed nieuws voor kopers en verkopers van huizen. Het gaat hun een besparing opleveren bij hun transacties. Maar dat geld lopen de makelaars dus mis – en de kleintjes en de minder goede makelaars zullen het misschien niet volhouden, denkt de NAR.

Verkoop- en aankoopmakelaar delen provisie

Bij die koude sanering zou zelfs weleens de helft van de twee miljoen makelaars in de VS kunnen verdwijnen, denkt Norm Miller. Iets waar de emeritus hoogleraar vastgoed aan de Universiteit van San Diego niet mee kan zitten. “Ik heb hier vijftig jaar op gewacht”, zei hij tegen nieuwszender CNN. “Dit gooit de markt overhoop en dwingt de makelaars tot een nieuwe aanpak.”

Hij gruwde al die tijd van het tot nu toe in de VS gangbare systeem dat de verkoper van een huis alle makelaars betaalt. De verkoopmakelaar rekent een provisie van 5 tot 6 procent en deelt die met de aankopende makelaar.

Dat totaal is internationaal gezien hoog – twee keer zoveel als bijvoorbeeld in Nederland. En dat komt doordat de makelaars op die manier in feite een verboden kartel vormen, oordeelde een jury in Missouri vorig jaar.

De NAR en enkele grote makelaardijen werd veroordeeld tot 1,78 miljard dollar schadevergoeding in een proces dat zowel door een aantal huizenkopers als verkopers was aangespannen. In plaats van in beroep te gaan, schikte de NAR voor een half miljard en nieuwe regels rond de courtage.

Transactiebedrag gehalveerd

De procederende verkopers maakten er bezwaar tegen dat ze de makelaar van de koper moesten betalen. De kopers op hun beurt betoogden dat ze indirect toch voor de kosten van hun makelaar opdraaiden – want de verkoper probeert dat natuurlijk in de prijs van zijn huis op te nemen – maar dat ze er met hun eigen makelaar niet over konden onderhandelen.

In de nieuwe situatie kunnen beide partijen dat wel. In totaal zal het bedrag dat bij een transactie naar de makelaars gaat bijna halveren, schatten deskundigen van investeringsbank TD Cowen.

Dankzij die verlaging zouden er in de VS deze zomer meer huizen op de markt kunnen komen. Potentiële verkopers worden immers minder afgeschrikt door het bedrag dat ze aan de makelaar moeten geven. Maar ook dan zal de woningmarkt nog krap zijn – het aantal verkochte woningen was vorig jaar het laagste in dertig jaar tijd. Daarvoor zorgt een combinatie van twee andere factoren: de hoge rente en het gebrek aan flexibiliteit van hypotheken.

Hypotheek niet meeverhuizen

Jarenlang golden voor hypotheken in de VS juist historisch lage rentes. Maar daar kwam een einde aan toen de inflatie toenam en de centrale Federal Reserve ingreep. Een hypotheek met dertig jaar vaste rente, die sinds 2009 niet meer boven de 5 procent was gekomen en in 2021 nog maar 3 procent was, is nu iets meer dan 7 procent.

Iedereen die tijdens die periode van lage rente een huis kocht of de hypotheek oversloot, zit nu met gouden ketenen aan zijn woning vast. Want bij verkoop en aankoop van een nieuw huis moet die comfortabele oude hypotheek worden afgelost en een nieuwe worden afgesloten, met een veel hoger maandbedrag.

Amerikaanse huizenbezitters kijken jaloers naar Canada en Europa, waar het meeverhuizen van een hypotheek vaak mogelijk is. Maar zoiets is in de VS niet zomaar in te voeren. In tegenstelling tot de praktijk in andere landen wordt een Amerikaanse hypotheek doorgaans kort na het afsluiten door de bank doorverkocht en opgenomen in een heel pakket hypotheken dat als beleggingsobject dient. De bank moet rente en aflossing doorgeven en heeft geen zeggenschap meer over de lening.

Risico op wanbetaling

Het verhuisbaar maken van bestaande hypotheken zou ook een probleem veroorzaken met de rente. Veel hypotheken lopen theoretisch dertig jaar, om de maandlast laag te houden. Maar omdat Amerikanen vaak verhuizen, is de gemiddelde looptijd van die hypotheken in de praktijk maar een jaar of zeven.

En daar is bij het vaststellen van de rente dan ook van uitgegaan. Bij het toestaan van verhuizing zouden veel van zulke hypotheken opeens werkelijk dertig jaar gaan lopen. Voor die lange looptijd, en het daaraan verbonden hogere risico van wanbetaling, brengen ze dan te weinig rente op.

Tot het moment dat de hypotheekrente flink daalt, zullen miljoenen Amerikanen zich daarom wel drie keer bedenken voor ze hun huis op de markt brengen. Voor kopers zal dus ook na juli de situatie van weinig aanbod, veel concurrentie en hoge prijzen voortduren. Een lagere makelaarsprovisie is dan een schrale troost.

Lees ook:

Concurrentie op de huizenmarkt groeit weer. ‘Een persoonlijke brief helpt, écht’

De woningprijzen stijgen verder, het aanbod krimpt. Zie er als aspirant-huizenkoper dan maar eens tussen te komen. Een persoonlijke brief aan de verkopende partij, helpt dat? ‘Een huizenverkoop gaat óók over emotie.’