Ontsnappen naar de vrije huursector? Dat is weer moeilijker en duurder geworden

In het vierde kwartaal van 2023 werden op jaarbasis zelfs ruim 30 procent minder nieuwe huurcontracten ondertekend, aldus de verenigingen, die stellen dat de vraag naar huurwoningen in de vrije sector ‘onverminderd hoog’ blijft. Slechts een op de vijf van deze woningen wordt nog verhuurd voor minder dan 1.000 euro per maand kale huur.

De vrije huursector wordt vaak gezien als het smeermiddel tussen de sociale huur en de koopsector. De wachttijd voor een sociale woning is echter meer dan tien jaar, en de prijzen van koopwoningen liepen vorig jaar op tot 434 duizend euro. Ontsnappen naar de vrije huursector is afgelopen jaar dus moeilijker en prijziger geworden.

De oorzaak van de grote krapte en prijsstijging zit volgens de verenigingen onder meer in regelgeving, regulering en het huidige investeringsklimaat. De bouw van extra huurwoningen is ‘keihard nodig’, maar investeerders worden volgens hen geraakt door onder meer de voorgenomen regulering van de huurprijs in het middensegment. Die zal veel huren naar beneden drukken.

Recordhoeveelheid verkocht

Vorig jaar verkochten beleggers een recordhoeveelheid van 11.700 woningen, ongeveer 1 procent van de totale private huurvoorraad, schrijven vastgoedeconomen donderdag in vakblad ESB. De woningen verdwijnen uit de huursector richting de koopsector.

De afgelopen jaren kenden een ‘stapeling van maatregelen’ die de rendementen van vastgoedbeleggers onder druk zetten, zien de auteurs. Naast de voorgenomen uitbreiding van het puntenstelsel voor middenhuur werden investeerders ook geconfronteerd met een verhoging van de overdrachtsbelasting. Een belegger die een woning koopt voor de verhuur, betaalt een premie van 10,4 procent van de aankoopsom.

Een vermindering van het aanbod maakt het mogelijk om hogere huren te vragen. De vrije huur per vierkante meter is het duurst in Amsterdam, met bijna 23 euro per vierkante meter. In Amstelveen en Haarlem zit die prijs net onder de 20 euro. De grootste prijsstijgingen deden zich voor in Haarlem en Arnhem, met ruim 12 procent op jaarbasis. In Den Bosch en Utrecht was dat bijna 8 procent. Van de grote gemeenten laten alleen Almere en Amstelveen een prijsdaling zien. Dat is echter slechts minder dan 1 procent.

‘Excessieve huurprijzen’

Voor gestoffeerde en gemeubileerde woningen stegen de gemiddelde huurprijzen met bijna 8 procent op jaarbasis. Voor een gestoffeerde woning (voorzien van onder meer vloerbedekking en gordijnen) is de gemiddelde huurprijs 19,69 euro per vierkante meter. Voor een gemeubileerde woning is dat 24,62 euro. In Amsterdam is dat 30 euro (plus 7 procent), in Rotterdam zo’n 20 euro (plus 10 procent).

De vrije sector is het deel van de huurwoningmarkt waarin de huur meer dan 880 euro bedraagt. Vaak zijn de verhuurders particuliere verhuurders, soms corporaties. Voor deze woningen geldt geen maximale huurprijs. Door het woningtekort is de gemiddelde huurprijs in deze sector in veel plaatsen sterk gestegen.

NVM en Vastgoed Management Nederland pleiten voor een beleid dat ‘excessieve huurprijzen’ voorkomt, maar tegelijkertijd voldoende ruimte laat voor een positief rendement voor particuliere investeerders en pensioengeldbeleggers.