Regels voor lagere huren laten de meeste nieuwbouw buiten schot
Voor de meeste nieuwbouw kan ook in de toekomst een te hoge huur gevraagd worden, stelt de Woonbond. Ondanks een nieuwe wet die huren betaalbaarder moet maken.
Voor nieuwbouwwoningen heeft het wetsvoorstel dat te hoge huren aan banden moet leggen slechts een heel beperkt effect. Alleen voor kleine woningen (tot 55 vierkante meter) worden straks lagere huren verplicht dan zonder die nieuwe wet het geval zou zijn.
Dat is de uitkomst van berekeningen door de Woonbond, die zich inzet voor huurders. Minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) heeft veel te veel concessies gedaan aan de grote vastgoedpartijen die voor veel nieuwbouw zorgen, vindt de bond.
Alle nieuwbouw heeft tegenwoordig energielabel A++, voert de Woonbond aan, en De Jonge wil dat belonen door verhuurders fors hogere huren toe te staan. Daarnaast wordt de WOZ-waarde stevig doorberekend in de huur en mogen verhuurders van nieuwbouw tijdelijk 10 procent extra huur vragen, boven op het nieuwe wettelijk vastgelegde maximum voor bestaande woningen.
Driedubbel langs de kassa
De Woonbond sloeg aan het rekenen met De Jonges Wet betaalbare huur, die de Tweede Kamer binnenkort behandelt. De bond is voorstander van die wet. Maar van het doel ervan – meer huurwoningen betaalbaar maken voor middeninkomens – blijft te weinig over, schrijft de bond aan de Kamer. “Huurders moeten straks driedubbel langs de kassa.”
De nieuwe wet moet buitensporig hoge huren in de vrije sector beperken. In de sociale huursector (met huren tot 880 euro) gelden al maximumhuren op basis van een puntenstelsel. Een woning die daarin 148 punten scoort, mag hoogstens 880 euro huur per maand kosten. Dat stelsel loopt straks door in een deel van wat nu nog de vrije sector is, met een maximale huur van 1123 euro bij 186 punten.
Al sinds De Jonge dit plan aankondigde, in mei 2022, roept het verzet op. Bij particuliere huisbazen met een paar woningen in de verhuur. En ook bij grote vastgoedpartijen die onder meer pensioengeld in nieuwbouw steken. Investeren in nieuwe huurwoningen wordt zo onrendabel, voerden die aan. De minister toonde zich daar gevoelig voor; hij wil dat er tot en met 2030 981.000 woningen gebouwd worden en zonder deze beleggers lukt dat niet.
Beleggers stellen nieuwe eisen
Té gevoelig, zegt de Woonbond. Twee derde van alle nieuwbouwwoningen kost meer dan vier ton. Met een label A++ halen die woningen met gemak meer dan 186 punten, rekent de bond voor, en dus mag de verhuurder er ook in de toekomst voor vragen wat hij wil. Woningen tot drie ton vallen alleen onder de huurbeperkende regels als ze kleiner zijn dan 55 vierkante meter.
De Woonbond somt in zijn brief een serie concessies op die De Jonge al heeft gedaan. Desondanks zijn de grote vastgoedbeleggers nog niet tevreden. Weliswaar willen ze graag dat De Jonges wet snel behandeld wordt, zodat ze weten waar ze aan toe zijn. Maar tegelijkertijd stellen ze nieuwe eisen. Zo willen ze dat de ‘nieuwbouwopslag’ van 10 procent langer gaat gelden.
Eén andere beleggerswens wil het demissionaire kabinet nog inwilligen, liet De Jonge al doorschemeren: de overdrachtsbelasting gaat omlaag. Voor mensen die voor het eerst een huis kopen, is die belasting in 2021 afgeschaft. Voor beleggers die een huis willen kopen, is juist een extra drempel opgeworpen: voor hen is een overdrachtsbelasting stapsgewijs verhoogd tot 10,4 procent.
Die hoge overdrachtsbelasting hindert ook beleggers in nieuwbouw: als zij na verloop van tijd complexen verkopen aan een ander vastgoedfonds, zijn die voor die nieuwe eigenaren nauwelijks te betalen. “Die 10,4 procent is te hoog”, erkende De Jonge bij de presentatie van zijn wetsvoorstel. Daarmee verwoordde hij, zei hij, ook het standpunt van staatssecretaris Marnix van Rij (belastingzaken).
Lees ook:
Minister De Jonge wil lagere huren regelen nog voor een nieuw kabinet aantreedt
Vanaf 1 juli kunnen excessief hoge huren worden aangepakt. Als het wetsvoorstel dat dit regelt tenminste genoeg steun krijgt in de Tweede Kamer.