Daling hypotheekrente doet prijzen woningen stijgen

Wie dit najaar op zoek is naar een koopwoning zal het inmiddels zijn opgevallen: alweer voor de achtste week op rij is de hypotheekrente gedaald. Banken en andere geldverstrekkers lenen inmiddels weer geld uit op, of soms onder, de grens van 4 procent rente.

Een hypotheeklening met een rentevaste periode van tien jaar heeft op dit moment een rente van gemiddeld 4 procent. In oktober was dat nog ruim 4,5 procent, zo blijkt uit gegevens die hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep woensdag publiceerde. En de verwachting is dat de rentedaling doorzet.

Aspirant-kopers kunnen door een dalende rente meer geld lenen en hun maandlasten zullen bij een nieuwe hypotheek lager zijn. Meer Nederlanders komen hierdoor in aanmerking voor een koopwoning, waardoor er meer vraag komt op de woningmarkt en de prijzen verder stijgen. Met lagere rentes zullen aspirant-kopers bovendien hoger tegen elkaar opbieden. Een lagere hypotheekrente zal kortom de huizenprijzen verder opdrijven.

Hoe komt het dat de hypotheekrentes weer iets dalen? „Hypotheekverstrekkers halen zelf ook geld op, en dat doen ze onder meer op de kapitaalmarkten”, zegt Nic Vrieselaar, econoom bij Rabobank en gespecialiseerd in de woningmarkt. „Daar zijn de rentes de laatste tijd sterk gedaald. De financiële markten lijken namelijk al te zinspelen op eventuele renteverlagingen door de Europese Centrale Bank en de Amerikaanse Federal Reserve.” De centrale banken zijn het afgelopen jaar gestopt de rente te verhogen, wat als doel had de inflatie te beteugelen.

Honderd bezichtigingen

Het is de vraag, zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep, of de centrale banken hun rente echt snel zullen verlagen. „De markt haalt het moment dat de centrale banken de rente gaan verlagen denkbeeldig steeds verder naar voren, tot op het punt waarop het wat opportunistisch wordt. Als dat in dit tempo doorgaat, zitten we eind volgend jaar op 1 procent. Dat lijkt me niet reëel.”

De prijzen van bestaande woningen zitten sinds deze zomer weer in de lift. Makelaars melden toestanden die lijken op de gekte van enkele jaren geleden. Zo kreeg Willemien Quist, makelaar in Utrecht, onlangs boven de honderd aanmeldingen voor bezichtigingen voor een koopwoning. Maar of dat per se door de hypotheekrente komt? „Er speelt nu zo ontzettend veel op de woningmarkt”, zegt Quist. „De belangrijkste reden voor de hoge prijzen is de schaarste aan woningen. Er worden te weinig nieuwbouwwoningen gebouwd. En we zien onbedoelde effecten van overheidsmaatregelen.”

Quist noemt het dalende huuraanbod in haar stad. Zo zijn beleggers terughoudend met het investeren in nieuwe huurwoningen, in afwachting van een wet van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) die de huurprijzen voor middenhuurwoningen aan banden legt.

Mensen zijn, zegt Quist, door het gebrek aan huurwoningen eerder geneigd een woning te kopen dan te huren. Wat ook invloed heeft, is de vrijstelling voor overdrachtsbelasting voor jongeren onder de 35 voor woningen tot ruim een half miljoen euro. Jongeren op de woningmarkt bieden daardoor meer tegen elkaar op.

Maar de hypotheekrente heeft op zichzelf ook best wat impact, zegt Vrieselaar. „Specifieke maatregelen hebben effect op een bepaalde groep kopers, of huizenprijzen in een bepaalde categorie”, zegt hij. „Maar de hypotheekrente geldt voor iedereen. Niet alleen jij, maar ook al jouw concurrenten op de woningmarkt kunnen meer lenen.”

Wat scheelt dat dan, nu de hypotheekrente daalt? Twee modale inkomens kunnen samen bij een rente van 4,7 procent ongeveer 408 duizend euro lenen, rekent Vrieselaar uit. Is die rente een half procent lager, dan loopt dat bedrag op tot 417 duizend euro. Toch blijft het „lood om oud ijzer”, zegt Vrieselaar. „Anderen kunnen ook meer lenen, dus aan je positie op de woningmarkt verandert weinig.”

Verwachting 2024

Komend jaar zullen naar verwachting ook de huizenprijzen verder stijgen. Zo verwacht de Rabobank een stijging van 4,5 procent, om daarmee terug te komen op het niveau van de piek uit 2022. Dat komt deels door de lagere hypotheekrente, zegt Vrieselaar, maar een andere factor is belangrijker: inflatiecorrectie. „We hebben een superhoge inflatie gehad”, zegt hij. „Veel mensen krijgen een inflatiecorrectie op hun loon, misschien minder dan ze zouden willen, maar toch. Als inkomens 6 à 7 procent stijgen, kunnen mensen meer lenen.”

Lees ook Als starter de overwaarde van het huis van je ouders gebruiken voor je hypotheek – is dat een goed idee?

Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep denkt dat de huizenprijzen nog verder zullen stijgen, en wel tussen de 7 en 10 procent. „Wij denken dat de hypotheekrente nog wat verder dalen dan de grootbanken schetsen. Ook komen er nieuwe hypotheeknormen die de leencapaciteit van alleenstaanden zullen vergroten, en gaan energielabels meetellen in het bedrag dat je voor een woning kunt lenen.”