Doek valt voor duizenden kantoren: geen energielabel, geen kantoor

Staan er op nieuwjaarsdag plots 3 miljoen kantoorwerkers in de kou op de stoep te bikkelen. Ze komen hun werkplek niet meer binnen. Afgesloten door de overheid, omdat het gebouw niet over de juiste milieupapieren beschikt.

Een fantasie? Nee hoor. Over een kleine vijf maanden wordt het — in ieder geval op papier — realiteit. Op 1 januari 2023 moeten vrijwel alle kantoorgebouwen in Nederland over een energielabel beschikken waar ten minste een C op staat. Zo niet, dan mogen ze niet langer worden verhuurd en mogen we er niet langer meer in werken.

Op de drempel van die deadline ziet het er somber uit.  Volgens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft nog maar 48 procent  van de 65.000 kantoren een label C of beter.  Gemeten naar oppervlak voldoet volgens vastgoedadviseur CBRE momenteel een derde van de  Nederlandse kantoorvloeren niet; 21,5 miljoen vierkante meter ofwel drieduizend voetbalvelden. 

Tien procent scoort lager dan een C, een kwart heeft helemaal geen label. Van die laatste groep, verwacht CBRE, is de helft slechter dan C. Maar dat is mogelijk te optimistisch. Bouwinstituut EIB denkt dat maar 30 procent van die labelloze kantoren een voldoende scoort.

Van de grote kantorensteden komt  Utrecht het best uit de bus en ook Amsterdam, Haarlemmermeer (Schiphol)  en Rotterdam doen het goed. In steden als Apeldoorn, Delft, Enschede Nijmegen en Zwolle moet nog meer dan de helft van de kantoren aan de bak. Rijswijk sluit de rij: daar beschikt maar 38 procent van de kantoren over de juiste papieren. Buiten de top 25 spant Hengelo de kroon. Maar zelfs op de Amsterdamse Zuidas, het duurste kantorengebied van Nederland, heeft nog altijd 20 procent van de kantoorvloer geen of een tekortschietend label.

,,Ik verwacht niet dat die achterstand de komende vijf maanden wordt ingelopen”, zegt Frank Verwoerd van CBRE. ,,Vaak is de wil er bij eigenaren wel, maar is het inmiddels te laat om nog investeringen te doen. Een fors deel van de kantoren zal niet voldoen.” Het gaat vooral om de wat kleinere gebouwen. ,,De kloof zit  tussen  professionele eigenaren en private vastgoedbezitters die hun pand bijvoorbeeld als pensioenvoorziening zien. Die zijn wat minder bezig met regels.”

Eigenaren hebben voldoende tijd hebben gehad. ,,Het is al jaren bekend”, aldus Dick Reijman van Techniek Nederland, de brancheorganisatie van installatiebedrijven. ,,Helaas zijn veel kantooreigenaren en vastgoedbeheerders nog altijd niet in actie gekomen.” Dan zal het in veel gevallen ook niet meer lukken. ,,Het grootste knelpunt is de beschikbaarheid van adviseurs die energielabels verstrekken. Daar zijn er te weinig van om alle kantoren in korte tijd van een label te voorzien.”

Daarnaast komen installatiebedrijven momenteel om in het werk. ,,Installateurs hebben simpelweg te weinig capaciteit om alle kantoorgebouwen aan te pakken. Onze leden zien de vraag naar verduurzamingsmaatregelen de laatste tijd wel stijgen, vooral bij eigenaren van grote gebouwen in de Randstad. De verduurzaming van kleinere kantoren in de rest van het land blijft echt achter.”

Bij aannemers is de boodschap al niet anders. ,,Het loopt voor een deel mis op het achterblijven van animo, gebrek aan bewustzijn en soms financieringsproblemen’” zegt Jelger Arnoldussen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).  ,,Maar geld zou geen rol moeten spelen. Dit zijn meestal ‘geen-spijtinvesteringen’. De kosten zullen meestal niet al te hoog zijn. En energiebesparende maatregelen verdienen zich snel terug omdat de energierekening omlaag gaat.”

Veel eigenaren verkijken zich op de ingrepen. ,,Het is in veel gevallen eenvoudiger dan veel vastgoedbeheerders denken”, zegt Reijman van Techniek Nederland. ,,Met bijvoorbeeld led-verlichting en daglichtafhankelijke regeling, zonnepanelen, een hybride warmtepomp of spouwmuurisolatie is C vaak al binnen handbereik.”

Voor bijna een kwart van de kantoren zonder label is ingrijpen ingewikkelder. Die moeten fors investeren in gevelisolatie, nieuwe daken en nieuwe installaties. ,,Veel vastgoedbezitters wachten tot een logisch moment, totdat er onderhoud moet worden gepleegd of als de installaties moeten worden vervangen", zegt Verwoerd van CBRE. 

Dat komt ook doordat veel kantoorbezitters denken dat het wel mee zal vallen met de handhaving van de regels. ,,Maar zonder C-label is de kans levensgroot dat het pand niet meer verhuurd mag worden.” 

De vastgoedanalist verwacht, na een rondgang langs de grote kantoorgemeenten, niet dat die op 2 januari massaal kantoren zullen sluiten. ,,De meeste gemeenten willen eerst het gesprek aangaan, nog niet de confrontatie. Maar ik verwacht dat het in de loop van volgend jaar strikter zal worden.” Dan kunnen de ingrepen via dwangsommen tot 20.000 euro per dag, uitlopen op sluiting. 

Volgens Verwoerd moeten weifelende gebouweigenaren niet alleen op een boze overheid rekenen. ,,De risico’s zijn veel groter. Met een onduurzaam gebouw raak je huurders kwijt. We zien al dat grote bedrijven panden verlaten die niet aan hun milieunormen voldoen. En dat kantoren met een lage duurzaamheidsscore minder huur opbrengen.”

Dat blijkt ook uit leegstandscijfers. ,,Vooral gebouwen die energetisch slecht zijn, op minder gewilde plekken staan en al wat ouder zijn, staan in toenemende mate leeg of worden getransformeerd naar woningen. Alleen is op sommige plekken de kantorenmarkt zo krap dat ook onzuinige kantoren het nog relatief goed doen.”

Zelfs als alle kantoren alsnog aan de regels zouden voldoen, is het probleem niet opgelost. Energielabels gelden tien jaar en de voorschriften zijn twee jaar geleden een stuk strenger geworden. Van de gebouwen die nu een C scoren, dreigt twee derde de komende jaren bij de verplichte herijking alsnog door de mand te vallen.