Wie een bestaande woning koopt en een hypotheek nodig heeft, zal een taxatie moeten laten uitvoeren. De bank wil namelijk weten wat de waarde van de woning is.
Natuurlijk is een taxatie slechts een momentopname. Het is ook niet verwonderlijk dat als er meerdere taxateurs dezelfde woning taxeren, er verschillende waardes blijken te zijn. In de afgelopen tijd zijn de taxateurs niet zo positief in het nieuws gekomen. De vraag is dan ook of een taxatierapport nog waarde heeft voor een bank die de hypotheek verstrekt.
DNB: taxatie niet onafhankelijk
In maart deed De Nederlandsche Bank (DNB) harde uitspraken over taxaties. Hieronder een opsomming:
- In bijna 60% van de gevallen is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom
- De gemiddelde overwaardering is 5%
- De meest voorkomende overwaardering is 2,3%
- In 33% van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot de euro nauwkeurig)
- In slechts 5% van de gevallen is de taxatiewaarde lager dan de koopsom
DNB is van mening dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, maar gebaseerd is op de koopsom. De bank vindt dat zorgelijk, want de betrouwbaarheid van een taxatie is enorm belangrijk. DNB doet nog een uitspraak, waar ik het niet helemaal mee eens ben:
De overwaardering van huizen wordt in de hand gewerkt door ‘het systeem’, aldus DNB. ‘Betrokken partijen bij de aankoop van een huis – koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker – hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat. Daardoor komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan.’
In het kort komt het erop neer dat taxateurs teveel kijken naar de koopsom. In de praktijk zal een taxateur die de sleutel gaat halen bij de verkopende makelaar wel even vragen voor welke prijs de woning is verkocht. Even een collega helpen is dan aan de orde, want anders gaat de koop niet door. DNB schrijft dit ook:
Vaak treden dezelfde personen afwisselend op als makelaar en taxateur. DNB was vorig jaar al teleurgesteld in de pogingen van de sector tot zelfregulering. ‘Daarom is het tijd voor wettelijke normen voor woningtaxaties.’
Zorgplicht
DNB en de AFM schrijven al jaren dat er iets moet gebeuren. Ze hebben de makelaarsorganisaties de kans gegeven het zelf te regelen. Deze hebben hun leden echter niet in de hand.
Ik ben van mening dat iedere taxateur zijn werk goed en eerlijk moet doen. Dat betekent heel simpel: de juiste waarde taxeren van de woning. Ik ben nu benieuwd hoe lang het nog gaat duren alvorens DNB en AFM daadwerkelijk optreden.
Waarom moeten hypotheekadviseurs zich al jaren houden aan de zorgplicht en makelaars/taxateurs niet? Het wordt tijd dat de zorgplicht ook voor hen gaat gelden.
Belang voor de hypotheek
Als blijkt dat de taxatiewaarde lager is dan de koopsom dan is de kans groot dat kopers geen hypotheek krijgen. Verkopers zullen dan hun te koop staande woning voor een lagere prijs moeten verkopen, of kopers moeten meer eigen middelen inbrengen.
Hypotheekadviseurs hebben daarom ook een belangrijke taak. Zij moeten hun klanten vooraf goed inlichten dat de kans groot is dat de koopsom niet de taxatiewaarde is als de klant boven de vraagprijs een woning heeft gekocht.
Nationale Hypotheek Garantie
Opvallend is dat DNB niets vermeld over de NHG-truc. Het klinkt misschien vreemd maar taxateurs taxeren een woning “expres” lager dan deze in werkelijkheid waard is. Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd verschijnen. Waarom zou een taxateur dat doen? Wat is het voordeel voor een koper om met een lagere taxatiewaarde genoegen te nemen?
Het antwoord op deze laatste vraag is heel simpel: Op een lange rentevaste periode kan dit een huizenbezitter duizenden euro’s besparen.
Dit alles heeft te maken met de verschillen in de rentes van een hypotheek met NHG en zonder NHG. Deze verschillen tussen de hypotheekrentes zijn de afgelopen maanden flink minder geworden waardoor de NHG-truc minder interessant is geworden.
Laat ik een simpel rekenvoorbeeld geven. Er wordt een woning gekocht voor 295.000 euro. Als deze woning hoger wordt getaxeerd dan 290.000 euro dan is een hypotheek met NHG niet mogelijk (in 2019). NHG is mogelijk als de taxatiewaarde maximaal 290.000 euro is.
Natuurlijk is er ook een nadeel voor de koper. Deze moet namelijk 5.000 euro extra eigen middelen inbrengen.
Rekenvoorbeeld zonder NHG
| Koopprijs en taxatiewaarde |
|
295.000 |
| Annuïteitenhypotheek |
|
295.000 |
| Hypotheekrente 20 jaar vast |
|
2,15% |
| Bruto per maand |
|
1.113 |
Rekenvoorbeeld met NHG
| Koopprijs woning |
|
295.000 |
| Taxatiewaarde van de woning |
|
290.000 |
| Extra inbreng eigen middelen |
|
5.000 |
Kosten NHG
(zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar) |
|
2.610 |
| Annuïteitenhypotheek |
|
290.000 |
| Hypotheekrente 20 jaar vast |
|
1,65% |
| Bruto per maand |
|
1.022 |
Bruto per maand is het voordeel met een hypotheek met NHG globaal 91 euro. Over 20 jaar gaat het hier over een bedrag van 21.840 euro. Dit bedrag wordt lager, want deze huizenbezitter heeft nog een renteaftrek.
Bij de hypotheek zonder NHG is de bruto maandlast wel hoger maar hoeft de huizenbezitter geen 5.000 euro extra eigen middelen in te brengen noch de kosten van NHG (2.610 euro), die eenmalig fiscaal aftrekbaar zijn (totaal 7.610 euro).
Wie deze 7.610 euro eigen middelen wel heeft, kan onderaan de streep toch nog een leuk bedrag verdienen door een hypotheek met NHG te nemen. Hierbij moet wel de taxateur meewerken om de woning op maximaal 290.000 euro te taxeren.
Uit de praktijk blijkt dat in deze situatie veel taxateurs de waarde vastleggen op 290.000 euro. In ieder geval lijkt het zo te zijn dat taxateurs zich laten beïnvloeden als het over de hoogte van de taxatie gaat.
Vergelijkbare woningen
De afgelopen tijd is er nog een ander probleem ontstaan voor taxateurs. Afhankelijk van het soort taxatie moeten taxateurs 3 tot 6 vergelijkbare woningen meenemen in hun taxatierapport. Vanwege de schaarste komt het steeds vaker voor dat ze niet aan deze voorwaarde kunnen voldoen, waardoor de taxatie eigenlijk niet kan worden uitgevoerd. Dat laatste is natuurlijk heel vreemd.
U als koper koopt een woning en uw bank eist een taxatierapport voor de benodigde hypotheek. Er is echter geen taxateur in Nederland die het kan leveren, daar het taxatierapport niet aan de eisen van het NWWI kan voldoen.
Schaf het af
Persoonlijk ben ik er voorstander van om het taxatierapport volledig af te schaffen. Er zijn bijvoorbeeld al organisaties (zoals Calcasa) die anders naar de waardebepaling van een woning kijken. Deze beoordelen de waarde van een koopwoning zonder invloed van derden.