Op het Java-eiland in Amsterdam is goed te zien wat er in de vrije sector gebeurt in tijden van woningschaarste. De ruim 500 huurwoningen daar hadden bij de oplevering in 1997 volgens de huurdersvereniging JR Java-eiland een gemiddelde maandhuur van 1331 gulden (604 euro). Nu is dat 1.467 euro, bijna tweeëneenhalf keer zo veel. In diezelfde periode steeg het Nederlandse gemiddeldde bruto-inkomen (inclusief inflatiecompensatie) met 60 procent. De afgelopen twee jaar hebben ruim 200 huishoudens hun woning op het eiland moeten opgeven, omdat ze de huur niet meer konden opbrengen.

De situatie was aanleiding voor JR Java-eiland om op 25 juni een debatavond te organiseren. De vereniging liet die avond weten Bouwinvest, de eigenaar van de 500 huurwoningen in kwestie, een voorstel te hebben gedaan voor een driejarige bevriezing van de huren, gevolgd door een inflatievolgend huurbeleid. Verder pleit de huurdersvereniging voor regulering van het deel van de vrije sector met huren tot 1000 euro. Daarmee zou dat middensegment in feite ophouden vrije sector te zijn.

Paulus Jansen, de directeur van de Woonbond, de belangenbehartiger van de Nederlandse huurders, zit op dezelfde lijn. Hij zei tijdens het debat voorstander te zijn van een nieuw middensegment voor huren tussen 720 euro (de grens voor sociale huur) en 1000 euro. Volgens Jansen is het voor beleggers met dergelijke huren mogelijk een redelijk rendement te realiseren, terwijl de huren op een min of meer aanvaardbaar niveau blijven.

Dergelijke afspraken over een harde huurgrens van 1000 euro maakt de gemeente Amsterdam nu al met beleggers die nieuwe huurwoningen willen bouwen. Die afspraak geldt dan meestal voor een periode van 20 jaar. Als tegenprestatie krijgt de belegger de grond tegen een verlaagde erfpacht.

Berlijn bevriest huren

Betaalbaarheidsproblemen in de vrije sector zijn geen uniek Amsterdams verschijnsel: ze komen in alle grote steden voor. De vraag naar woonruimte groeit veel harder dan het aantal woningen en daardoor stijgen de huren. Ontwikkelaars noemen de schaarse stadsgrond vaak als prijsopdrijvende factor. Vreemd genoeg wordt de zeer lage rente van de afgelopen jaren nooit genoemd als kostenreducerende factor.

‘In beide steden is de nood zo hoog dat ingrijpen op de woningmarkt noodzakelijk is’

In Berlijn wil het stadsbestuur nu maatregelen nemen tegen de snelle huurstijgingen: in tien jaar tijd verdubbelde de huur in de vrije sector. De coalitie van Die Linke, SPD en Die Grünen, die in de Duitse hoofdstad aan de macht is, heeft daarom besloten om via een gemeentelijke wet de huren vijf jaar te bevriezen. Er wordt op het moment nog gesleuteld aan de noodzakelijke wet – zo is nog niet besloten of jaarlijks de inflatie mag worden doorberekend – maar de invoering staat voor 1 januari 2020 gepland. Om te voorkomen dat verhuurders de huren in de tussenliggende maanden nog snel verhogen, geldt bij ingang van de nieuwe regeling het huurniveau van 18 juni 2019.

De problemen van Berlijn komen de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens (SP) van Wonen, Bouwen en Openbare Ruimte bekend voor. Hij twitterde op 18 juni: ‘Wat Duitsland kan, moeten wij ook kunnen, toch?’ Wat Ivens betreft is Amsterdam, net als Berlijn, hard toe aan regulering. ‘In beide steden is de nood zo hoog dat ingrijpen op de woningmarkt noodzakelijk is. Maar anders dan Berlijn heeft Amsterdam het Rijk nodig om huren in de vrije sector te reguleren. We hebben een “noodknop” nodig om snelle huurstijgingen te beperken. Hopelijk inspireert het voorbeeld van Berlijn onze minister.’

Geen vergelijkbare steden

Ivens kan overeenkomsten zien, maar Berlijn en Amsterdam zijn qua woningmarkt absoluut geen vergelijkbare steden. Berlijn heeft 1,95 miljoen woningen, waarvan 1,5 miljoen vrije huur en 117.000 sociale huur – 6 procent van het totale aantal woningen.

In Amsterdam is circa 55 procent van de woningmarkt sociaal. Dat zijn woningen van corporaties en particuliere verhuurders met een huur onder de 720,42 euro per maand. Dat enorme sociale segment is ongevoelig voor de huurstijgingen in de vrije sector. Rechtse partijen pleiten ervoor om de betere sociale woningen naar de markt te brengen en kleinere sociale appartementen voor in de plaats bouwen voor de doelgroep. Daarmee zou het vrije-sectorsegment groeien en zouden de huren dalen. Volgens die redenering is de enorme omvang van het sociale segment deel van de reden waarom de huren in de vrije sector zo hoog zijn. De verhoudingen tussen de segmenten kloppen niet, vinden de aanhangers van die visie.

De linkse partijen zien dat anders. Zij menen dat vooral de institutionele vastgoedbeleggers hebben verzuimd woningen te bouwen tijdens de crisis. Grond was toen gemakkelijker te krijgen en de bouwkosten waren laag. Ideaal dus voor lange termijninvesteringen zoals huurwoningen.

Er is nog een groot verschil tussen Berlijn en Amsterdam. In tien jaar tijd verdubbelden de markthuren in Berlijn weliswaar, maar de huurprijs per vierkante meter in de vrije sector bedraagt er nog altijd maar rond de 10 euro. In Amsterdam lag die in het eerste kwartaal van 2019 op 23,28 euro; tien jaar geleden was dat 17,50 euro.

Amsterdammers lachen om Berlijnse prijzen. Een leuk appartement in de vrije sector van 50 vierkante meter vind je er voor 500 tot 600 euro per maand, kale huur. Het probleem daar is vooral de snelle stijging van de huren ten opzichte van de inkomens. Daardoor moeten huurders een steeds groter deel van hun besteedbare inkomen afstaan aan hun huurbaas – en dat gaat op den duur wringen.

Het Berlijnse huurdeksel

Hoe werkt het aanstaande Mietendeckel (huurdeksel) in Berlijn? Belangrijk is dat de huur niet alleen voor zittende huurders wordt vastgezet, maar ook voor nieuwe huurders: die krijgen precies dezelfde huur als de vorige bewoner. De toewijzing van de woning is normaal gesproken het moment waarop de huur wordt verhoogd. Een ander onderdeel van de maatregel is dat te ver doorgeschoten huren worden verlaagd.

Het plan heeft iets spannends: het breekt met het dominante neoliberale gedachtengoed

Voor de gereguleerde sector zal de regeling niet gelden: sociale huren worden immers al kunstmatig laag gehouden. Verder zullen opgeleverde woningen aan de eerste huurders tegen de marktprijs worden verhuren; daarmee wil het stadsbestuur voorkomen dat de nieuwbouw stilvalt als gevolg van de maatregel. Projecten worden immers gecalculeerd op basis van een bepaald huurniveau. Door een te lage aanvangshuur zou zo’n project voor de investeerder anders verliesgevend kunnen worden.

Veel kritiek in Berlijn komt uit de hoek van de stedelijke woningondernemingen en de wooncoöperaties, organisaties die altijd een gematigd huurbeleid hebben gevoerd en nu opeens worden vastgezet op hun huidige niveau. Ze vinden dat ze gestraft worden voor excessieve huurstijgingen waaraan zijzelf zich nooit hebben bezondigd. Ze stellen dat hun nieuwbouw-, verduurzamings- en saneringsplannen in gevaar komen. 

Schaap over de dam

Het Berlijnse besluit is als een bom ingeslagen. Overal in Europa is de woningmarkt een probleem – te krap en te duur – terwijl de trek naar de stad een wereldwijde trend is. Het plan heeft iets spannends, omdat het een breuk is met het dominante neoliberale gedachtengoed: er wordt opeens ingegrepen in de markt. Gaat Berlijn als eerste schaap over de dam? Hoe kijken steden in de Randstad tegen de aanpak aan en hoe zou zo’n maatregel hier uitpakken?

Wethouder Ivens is optimistisch. Hij is niet bang dat beleggers de Amsterdamse woningmarkt in grote getalen de rug zullen toekeren. Hij wijst erop dat tijdens de crisis veel investeerders hun projecten hebben uitgesteld, terwijl anderen de crisis juist als een kans zagen. Ivens: ‘En die laatste groep, dat zijn de investeerders die Amsterdam nodig heeft: investeerders die ook in lastige tijden doorgaan met investeren. Vooralsnog zijn er voldoende partijen die willen bouwen in Amsterdam.’

Voor Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, ziet de zaak anders: ‘Het is bijna een wetmatigheid dat beleggers zich dan zullen terugtrekken. Vooral grote partijen zullen huiverig worden, die vragen zich meteen af wat ze nog meer kunnen verwachten na zo’n maatregel. Beleggers krijgen het gevoel dat de overheid geen betrouwbare partner meer is.’

Ook Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius, Nederlands grootste online huurplatform, ziet grote gevaren in het bevriezen van huren. ‘Als een belegger niet weet waar hij aan toe is, omdat de overheid de regels continu verandert, worden de risico’s te groot om in dat segment te blijven beleggen.’ De Groot legt uit dat als een overheid tussentijds aan de knoppen draait, het rendement van een investeerder zomaar kan wegsmelten; en die gaat dan niet nog een flat neerzetten.

Hij verwacht verder dat wanneer je in het middensegment van de huurmarkt een plafond legt bij 1000 euro, het vrije deel van de markt in de praktijk niet net daarboven zal beginnen, maar ver voorbij de 1000 euro. Iedereen die geen woning onder de 1000 euro heeft weten te bemachtigen, moet dan de concurrentie aangaan in het duurste segment. De Groot: ‘Alleen de hogere inkomensklassen komen dan Amsterdam nog in.’

De Woonbond ls niet bijster onder de indruk van waarschuwingen dat de bouwactiviteiten bij regulering zullen terugvallen

Teruglopende waarde

Ook Laurens van der Noord, algemeen directeur van Vastgoedbelang, de belangenbehartiger van de niet-institutionele vastgoedbeleggers, verwacht bij huurregulering minder interesse van beleggers om nieuwe projecten te starten. Hij wijst daarnaast op de gevolgen voor de waarde van de woningen.‘Door de lagere huur zal de waarde van huurpanden teruglopen. Dat zal doorwerken in de corporatiesector: hun bezit wordt minder waard.’

De Woonbond laat weten niet bijster onder de indruk te zijn van waarschuwingen dat de bouwactiviteiten bij regulering zullen terugvallen. Zij wijst erop dat die bouwactiviteiten in Nederland al zijn ingestort en dat dit niet het gevolg was van de crisis, maar vooral van regeringsbeleid – doelend op de invoering van de verhuurdersheffing voor sociale verhuurders.

Oplossingen

Als regulering van de huren niet de oplossing is, hoe moet Amsterdam de uit de hand lopende huren dan wel aanpakken? Ivens bestrijdt dat een huurbevriezing  geen concrete oplossing is. ‘Amsterdam wordt in rap tempo onbetaalbaar voor gewone Amsterdamse gezinnen. Met zo’n noodknop kun je ingrijpen in de oververhitte woningmarkt. De maatregel kan de stad 30.000 middeldure huurwoningen opleveren, die anders in het dure segment zouden komen.’

Boelhouwer ziet veel in een systeem waarbij de overheid uitgaat van een redelijk rendement voor de vastgoedbelegger. ‘Als investeerders transparant zijn over hun berekeningen, dan kun je afspraken maken over wat een redelijk rendement is en de huren daarop afstemmen.’

De Groot ziet maar één oplossing voor het probleem: ‘Het beleid moet zich richten op de aanwas van woningen in het middeldure segment door daadwerkelijk nieuwe woningen toe te voegen, in plaats van bestaande woningen van het ene naar het andere segment te gaan schuiven.’

Een interessant neveneffect van huurbevriezing is dat die het einde betekent van de buy to let-trend

Van der Noord vindt, net als De Groot, dat bouwen de enige oplossing is. ‘Berlijn gaf het slechte voorbeeld. Er is daar voldoende onbebouwd land en de trek naar de hoofdstad (40.000 mensen per jaar) is niet vandaag of gisteren ontstaan. Ze hebben gewoon verzuimd om fors bij te bouwen en nu willen ze dat oplossen met deze draconische maatregel.’ Volgens hem moet Amsterdam zich dat niet laten gebeuren.

Een interessant neveneffect van huurbevriezing is wel dat die het einde zou betekenen van de buy to let-trend, waarbij (meestal kleine) beleggers woningen kopen om die vervolgens in de vrije sector te verhuren. Boelhouwer: ‘Die groep speculeert juist op stijgende huren. Als die optie wegvalt, trekken ze zich terug.’

Enorme bedreiging

Wat vinden de organisaties die met geld van institutionele beleggers bouwen van het reguleren van de huren in het middensegment? De directie van Vesteda ziet vooral gevaren: ‘Een noodknop op basis van een WOZ-percentage is voor institutionele woningbeleggers een enorme bedreiging en kan verdere investeringen belemmeren, in zowel nieuwe als bestaande huurwoningen. Institutionele woningbeleggers hebben de verplichting om maatschappelijk kapitaal te investeren in beleggingen met een stabiele en redelijk voorspelbare huurprijsontwikkeling. Het koppelen van de huurprijs aan de WOZ-waarde is een gevaar voor de stabiliteit van de woningmarkt.’

Vesteda wijst er verder op dat uit gezamenlijk onderzoek van onderzoeksinstituten SEO en ABF Research blijkt dat institutionele woningbeleggers niet verantwoordelijk zijn voor de excessen in het middensegment van de huurmarkt.

Collega Bouwinvest is milder en pleit voor dialoog: ‘Het wordt bij regulering van het middensegment moeilijker om via investeringen in zulke woningen aan de afspraken met pensioenfondsen te voldoen. Die verwachten een bepaald rendement. Dit maakt dat wij liever investeren in gemeenten waar we afspraken kunnen maken over betaalbaarheid én tegelijkertijd onze financiële doelstellingen voor onze klanten kunnen realiseren.’

Kajsa Ollongren, de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, moet een knoop doorhakken. Binnen het kabinet zullen de VVD-ministers er waarschijnlijk heel weinig voor voelen.