‘Meer woningen bijbouwen is puur lobbyisme’

Zwaar overtrokken. Zo noemt Reimar von Meding de roep van makelaars, projectontwikkelaars en politici om meer nieuwbouwwoningen. Binnen twintig jaar moeten er een miljoen woningen de grond worden uitgestampt, klinkt het al zeker drie jaar op rij. Het liefst zoveel mogelijk op de weilanden. Maar de directeur van architectenbureau KAW omschrijft dat pleidooi als ‘puur lobbyisme’. “Toen het crisis was hoorde je niemand over het bijbouwen. Voor de huidige woonbehoefte zijn ook andere oplossingen denkbaar.”

‘Code rood’ en een woningmarkt ‘die dreigt te ontsporen’. Het zijn termen die niet worden gebezigd door paniekerige woningzoekenden, zegt Von Meding. “Begrijp me niet verkeerd, ik zeg niet dat er helemaal geen nieuwe woningen nodig zijn. In bijna alle wijken waar we werken zien we een behoefte aan goede huizen. Steeds vaker bij mensen die het minder breed hebben. Maar het geluid dat we zogenaamd kampen met onoplosbare woningnood, dat is puur lobbyisme. Want dat er nu weer meer wordt gebouwd, komt doordat mensen weer hypotheekaanvragen doen. Bouwers weten zeker dat hun woningen worden verkocht.”

Von Meding vertelt erover in zijn kantoor gevestigd in het Rotterdamse Delfshaven. Een pand dat net als elk architectenbureau wordt opgesierd met maquettes en waar de wanden volhangen met wonderlijke zwart-witfoto’s van eigen creaties. Maar daar houdt de gelijkenis met andere bureaus op. Zie Von Meding en zijn collega’s als pioniers op de woningmarkt. Creatievelingen die de problemen van het bouwen in de binnenstad niet schuwen. Zelfs in het voor bouwers weinig toegankelijke Amsterdam wisten ze een kantoorgebied te veranderen in een woonwijk. Bij KAW tref je ook niet uitsluitend stylish gebrilde architecten met een pen achter het oor en een lange lijst aan creatieve woonideeën. “We hebben hier net zo goed planologen, sociologen en sociaal geografen rondlopen. Dat is belangrijk om onderzoek te kunnen doen naar de woningmarktbehoefte.”

Wat is die woningmarktbehoefte dan?

Hij pakt zijn laptop erbij, wijst naar een reeks grafieken op zijn scherm. “Hier staat Nederland vol mee.” Op zijn scherm tekeningen van rijtjeshuizen, vrijstaande woningen en twee-onder-eenkappers. “Het overgrote deel van de Nederlandse woningen behoort tot deze categorie, die is bedacht voor gezinnen. Inmiddels is slechts eenderde van de Nederlandse huishoudens een gezin. Die rijtjeswoningen, vrijstaande huizen en tweekappers... Dat is planologie van voor de oorlog. Het gezin staat centraal, daar moeten we voor bouwen, zo werd er toen gedacht. Maar nu zijn er woningen nodig voor starters, alleenstaanden, middeninkomens en alleenstaande ouders. De woningmarkt is dus uit balans.”

Hoe krijg je de balans terug?

“Er moet antwoord komen op de vraag: hoe gebruiken we de bestaande woningen voor de huidige behoefte? Ik zou ermee uitkijken om die woningen te laten liggen en keihard te roepen dat er nieuwe huizen nodig zijn. ‘Wij hebben de weilanden nodig om vol te bouwen’, hoor je nu geregeld. Dat is ongelofelijke bullshit. We hebben behoorlijk wat vierkante meters woonruimte in de stad die op een ineffectieve manier worden gebruikt. Veel nieuwe woningen ontstaan nu ook doordat er panden worden getransformeerd. Toch wordt bouwen in de stad of het transformeren van woningen bijna direct geassocieerd met gedoe. Maar als we besluiten volop op de groene wei te bouwen, dan holt dat de binnenstad langzaam uit.”

Omdat?

“Vergeleken met honderd jaar geleden krijgen we 30 procent minder kinderen. Over twintig jaar hebben we op bepaalde plekken zelfs al te maken met bevolkingskrimp. Bouw je vlak buiten de stad nieuwe woningen erbij, dan gaan mensen vooral daar wonen. Ondertussen krimpt de binnenstad, omdat er geen nieuwe mensen meer bijkomen. Je krijgt dan groeiende steden die langzaam aan een gatenkaas worden.”

Toch zeggen ook politici voortdurend dat er meer woningen nodig zijn. Hoe komt dat dan?

“De overheid is niet meer degene die de woningmarkt stuurt. Dat was vroeger wel. Politici zijn afhankelijk van marktpartijen die hun plannen uitvoeren. De overheid legt dan ook haar oor te luisteren bij die partijen die haar te hulp moeten schieten. Daarbij kijken overheden vooral naar kwantiteit: hoeveel moet erbij? Of dat op de lange termijn nodig blijft, wordt niet altijd onderzocht.”

Bouwen in de stad is niet te doen, zeggen bouwers vaak. Soms duurt het wel tien jaar voordat de huizen er staan.

“Dat is de angst voor het onbekende. ‘O, dit wordt ingewikkeld’, denken marktpartijen. Onze ervaring is inderdaad dat het tijd en energie kost. Maar als je het goed aanpakt, hoeft het bouwen in de stad helemaal niet langer te duren dan daarbuiten. In Tilburg ontwikkelden we binnen drie jaar een complete wijk met 200 woningen.

“Wat vaak voor vertraging kan zorgen is dat omwonenden, ondernemers en andere betrokkenen in de buurt bezwaar maken. Vaak zie je dat projectontwikkelaars en gemeenten hun plannen uitstellen tot het laatste moment als ze bezwaren verwachten. Dan zijn mensen juist boos, omdat ze voor voldongen feiten staan en zich niet gekend voelen.

“Wij proberen zoveel mogelijk betrokkenen vanaf het begin aan te schrijven. Dat scheelt een hoop bezwaren en zorgt voor minder vertraging. Vooral grote gemeenten, merken wij, zijn veelkoppige bureaucratische monsters die voor behoorlijk wat vertraging kunnen zorgen. Maar met de juiste aanpak krijg je ook daar dus vaart in.”

Lees ook:

Overheid, neem regie over de woningmarkt

Wonen is een grondrecht, dat laat je niet aan de markt, betogen Tweede Kamerlid Henk Nijboer (PvdA) en Matthijs van Neerbos (adviseur PvdA).