Flexcontract? Jammer, dan vindt u geen huurhuis

Dat starters moeizaam een eigen woning kunnen bemachtigen, was al bekend. Maar ook huren is voor deze doelgroep vrijwel onmogelijk, blijkt uit een rondgang van Trouw. De verwachting is dat het alleen maar moeilijker wordt nu kopers meer eigen geld moeten meebrengen en de inkomensgrens voor sociale huurwoningen is aangescherpt.

Miriam Zagers (26) weet er alles van. Tot voor kort had ze een studio van 22 vierkante meter in Utrecht. Maar toen ze dit voorjaar als IVF-analist in het AMC aan de slag kon, verloor ze haar huurtoeslag. Haar maandelijkse woonlasten gingen van 600 naar bijna 800 euro. Een goedkoop alternatief ontbreekt. Voor een sociale huurwoning moet ze jaren op een wachtlijst staan. En op kamers wil ze niet meer. Ze verhuist nu naar haar ouders.

Het is een probleem waar steeds meer woningzoekende tussen de 25 en 30 jaar tegenaan lopen in grote steden,weet Ilse Kaandorp, directeur van brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland. Wie net is afgestudeerd en een goede baan heeft bemachtigd, verdient al snel te veel voor een sociale huurwoning of moet jaren op een wachtlijst hebben gestaan om überhaupt aanspraak te maken op zo'n betaalbare woning. Ook kopen is geen optie, omdat je voor het lospeuteren van een hypotheek bij de bank steeds meer eigen vermogen moet hebben. Iets waar het de starter juist aan ontbreekt.

Concurrentie
Huren in de vrije sector zou een alternatief kunnen zijn. Maar daar zijn de woningen met minstens 710 euro per maand (in de Randstad vaak meer dan 1000 euro) duur en is de concurrentie door het kleine aantal woningen in die sector extreem groot. "Het gevolg is dat starters langer bij hun ouders blijven wonen, in hun studentenkamer blijven hangen of uiteindelijk uitwijken naar plaatsen buiten de stad", zegt Kaandorp.

Exacte cijfers over hoe prangend de woningnood onder starters is, zijn er niet. Wel is duidelijk dat de sector waar zij de meeste kans van slagen hebben, de vrije sector, slechts 5,4 procent van alle woningen in de woningmarkt beslaat. Eerder dit jaar berekende vastgoedbeleggingsadviseur Capital Value dat jaarlijks 12.000 woningzoekenden geen geschikte woning kunnen vinden binnen deze sector. Nog eens 300.000 mensen zouden genoegen nemen met een woning die niet geheel aan hun eisen voldoet.

Het beperkte aanbod in de vrije huursector werkt in de hand dat verhuurders de parels onder de huurders eruit pikken, ziet Tobias Werner, eigenaar van het Rotterdamse makelaarsbedrijf Perfectrent. "Wie een poes heeft en een uitzendcontract komt niet makkelijk aan een woning", stelt hij. Werner doelt daarmee op de strikte eisen van verhuurders van vrije sectorwoningen. Een huurbaas die zojuist zijn woning tot in de puntjes heeft afgewerkt, accepteert liever geen huurder met een huisdier dat voor krassen in het gloednieuwe laminaat kan zorgen. 

Hogere waarborgsom
Nog belangrijker: het netto-inkomen van de geschikte kandidaat moet drie keer zo hoog zijn als de huurprijs. En omdat de verhuurder kiest voor degene met de meeste financiële stabiliteit, maken mensen met een uitzendcontract of een contract dat minder dan een jaar geldig is de minste kans. "Idealiter heeft iemand een vaste aanstelling."

De flexwerker die toch een huis wil bemachtigen moet of meer dokken of zijn eisen bijstellen, zegt Werner. Dat betekent dat de verhuurder van hem een hogere waarborgsom dan normaal vraagt (in plaats van één maand, twee tot drie maanden). Of hij moet uitwijken naar de minder populaire gebieden binnen de stad van zijn voorkeur. Is ook daar niets te vinden, dan zal hij de stadsgrens over moeten, waar de huurprijzen lager zijn en de concurrentie minder hevig.

Vergroot het aanbod in het middensegment door meer bij te bouwen, zegt VGM-directeur Kaandorp. Gemeentes verkopen hun grond momenteel liever aan beleggers en projectontwikkelaars die van plan zijn koopwoningen te bouwen. Dat is omdat zij bereid zijn meer te betalen voor een stuk grond dan investeerders van huurwoningen. En dat is weer het gevolg van de lage rente en de hypotheekrenteaftrek die kopers de kans geeft meer te betalen voor een woning dan voorheen.