Nieuwbouw ernstig in de knel

Dit jaar zijn weer minder woningen gebouwd dan in 2017, en het einde van de ellende is nog (lang) niet in zicht. Ook het aantal afgegeven bouwvergunningen holt achteruit. ,,Ik kan hier maar één conclusie uit trekken: er komt de komende jaren nóg minder nieuwbouw’’, waarschuwt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer.

Natasja de Groot 08-11-18, 08:10

Nieuwbouw wordt vaak gezien als hét antwoord op het schreeuwend tekort aan woningen en de almaar stijgende huizenprijzen. Hoe hard die oplossing ook nodig is, zij lijkt verder weg dan ooit. In de vandaag uitgebrachte rapportage van TU Delft naar de staat van de woningmarkt staan alle seinen voor nieuwbouw op rood.

Sinds 2005 is de druk op de nieuwbouwmarkt niet zo groot geweest, is een van de conclusies in de nieuwste Woningmarktmonitor. Een koper kan nog maar kiezen uit minder dan drie aangeboden nieuwbouwwoningen. Amper vijf jaar geleden waren dat nog tien huizen. Daarmee is de keuze voor woningzoekers nóg beperkter dan op de markt van bestaande koopwoningen.

Wat het zo somber maakt: de afgifte van nieuwe bouwvergunningen, de oplevering van huizen én de verkoopcijfers laten in het tweede kwartaal een dikke min zien ten opzichte van een kwartaal eerder. Ter illustratie: het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalde in het tweede kwartaal met 17 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor.

Teken aan de wand

Peter Boelhouwer, woningmarktdeskundige © Jan de Groen

Een teken aan de wand, zegt woningmarktdeskundige Peter Boelhouwer van de TU Delft. Vooral omdat het tweede kwartaal traditioneel een gunstige periode is voor nieuwbouw. Oftewel: meestal is in dit kwartaal een stijging zien. Tot nu toe, dus. ,,Nu blijft het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zo’n 2.000 tot 2.500 woningen achter bij de verwachting op basis van het normale seizoenspatroon én het blijft al helemaal ver achter bij wat we nodig hebben om te kunnen spreken van een gezonde woningmarkt.’’

In het kader van het ‘gezond’ maken van de woningmarkt is er de afspraak tussen de overheid, woningcorporaties en Bouwend Nederland: op jaarbasis moeten er 75.000 woningen (koop en huur) worden opgeleverd. Máár, aldus de woningmarkthoogleraar, kunnen we die aantallen voor dit jaar wel op onze buik schrijven. We mogen al blij zijn als we dit jaar uitkomen rond de 65.000 opgeleverde nieuwbouwhuizen.

In de zomer kwam de branchevereniging van bouwers en ontwikkelaars NVB met een soortgelijke boodschap naar buiten over de stokkende nieuwbouw. ,,Als we niet oppassen zitten we over een paar jaar in een nieuwe crisis’’, zei Nico Rietdijk van de NVB.

Is die waarschuwing niet erg overdreven? Absoluut niet, zegt Boelhouwer. ,,Er zijn nu al heel veel mensen die niet meer aan de bak komen op de woningmarkt. De productie moet echt omhoog. En in plaats van dat die omhooggaat, gaat-ie nu omlaag.’’ Dat voorspelt volgens de woningmarktkenner weinig goeds voor de komende jaren. Minder bouwvergunningen nu, betekent minder opgeleverde en verkochte huizen over 1,5 of 2 jaar. ,,Je kunt er gif op innemen dat we dus volgend jaar en het jaar erop nóg minder nieuwbouw krijgen.’’

Belemmeringen

De oorzaak van de teruggang in nieuwbouw? Er zijn verschillende oorzaken aan te wijzen, weet Boelhouwer. Eén is het gebrek aan geschikte locaties waar echt gebouwd kan worden. Nu zou je kunnen denken dat Nederland genoeg plekken heeft om te bouwen, maar volgens Boelhouwer zijn de veel grootschalige locaties al ‘bezet’. ,,Als er gebouwd wordt, gaat het vaak om kleinere bouwprojecten van een paar honderd woningen op dure en lastig te ontwikkelen locaties.’’

Een andere oorzaak die de nieuwbouw afremt: het protest van omwonenden en de archeologische vondsten en zeldzame flora en fauna die zorgen voor bouwvertragingen. Een andere belangrijke verklaring is de financiering. Mede door de stijgende bouwkosten wordt het bouwers en ontwikkelaars steeds lastiger om winst te boeken. Dat geldt ook zeer zeker voor woningbouwverenigingen.

Tijdens de crisis waren de corporaties in ons land verantwoordelijk voor ongeveer 50 procent van de totale nieuwbouw maar inmiddels is hun inbreng hard teruggelopen: van 35.000 nieuwbouw (koop en huur) naar 15.000 nu. ,,Dat is geen onwil’’, benadrukt Boelhouwer. ,,Ze hebben het geld hard nodig voor andere zaken: het verduurzamen van hun woningvoorraad kost ze meer dan 100 miljard en dan zijn er ook de jaarlijkse heffing en belastingen die ze moeten betalen aan het rijk en die de komende jaren met bijna 1 miljard euro oplopen.’’

En dan is er nog iets anders dat nieuwbouw parten speelt: het nijpend tekort aan vakmensen. Door dat gebrek aan handjes lopen nieuwbouwprojecten vertraging op of verdwijnen ze zelfs helemaal in de ijskast.

Tekst loopt door onder de foto

Actie

De hoop dat we met nieuwbouw de huidige problemen op de woningmarkt het hoofd kunnen bieden, moeten we voorlopig maar vergeten, sombert Boelhouwer. In navolging van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) roept hij de rijksoverheid op om snel actie te ondernemen, om te voorkomen dat de woningmarkt echt volledig ontspoort.

,,Er is niet eens een totaaloverzicht in welke provincies er de komende jaren bouwprojecten op stapel staan en hoeveel woningen er bijkomen. De rijksoverheid zou zo’n overzicht moeten hebben en op basis daarvan moeten handelen. Bijvoorbeeld met investeringsfondsen, aanpassing van regels zodat speculanten niet meer aan woningen komen, of door sancties op te leggen. We kunnen niet blijven toekijken hoe het compleet misgaat en een hele generatie de boot mist.’’