Stop woonbeleid dat huizenprijzen opdrijft en grijp de wooncrisis niet aan om maar rücksichtslos te bouwen
Breng koopsector tot rust door van huren weer een betaalbaar en toegankelijk alternatief te maken, dat stelt onderzoeker stadsgeografie Cody Hochstenbach
De prijzen op de Nederlandse woningmarkt stijgen in een ongekend tempo. De gemiddelde Nederlandse woning kost inmiddels bijna drie ton en is binnen mum van tijd verkocht, zo maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) afgelopen week bekend. In Amsterdam zijn de verkoopprijzen in één jaar tijd met 17 procent gestegen en liggen inmiddels op 440.000 euro.
Nieuwe prijsstijgingen worden inmiddels niet meer met gejuich ontvangen, maar leiden tot verontrusting. Terecht, de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt zijn in het geding. Vooral starters vallen buiten de boot. Zij slagen er niet in de prijsstijgingen bij te benen en het noodzakelijke eigen vermogen in te brengen.
Er is veel druk om de bouwproductie op te voeren en de teugels daarom maar te laten vieren. Als we maar genoeg woningen bouwen, komen vraag en aanbod vanzelf weer in balans, is de gedachte. Er zijn genoeg partijen die staan te trappelen om de wooncrisis aan te grijpen om vooral dure koopwoningen te bouwen en het schaarse groen daarvoor op te offeren. De betaalbaarheid is er nauwelijks mee geholpen.
De nieuwe wooncrisis is zorgelijk, maar moet niet misbruikt worden om deze simplistische mantra van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ koste wat kost door te drukken. In plaats van het naïeve geloof in een onzichtbare hand, is het zinvoller het huidige prijsopdrijvende woonbeleid kritisch tegen het licht te houden.
De hypotheekrenteaftrek is een jaarlijkse miljardensubsidie voor de koopmarkt, en heeft daarmee een prijsopdrijvend effect. Kopers zijn bereid en in staat meer te betalen voor dezelfde woning. Een deel van de hypotheeklasten kan immers afgetrokken worden. Het is bovendien een instrument van omgekeerde herverdeling: hoe duurder de woning, hoe hoger de aftrek. Vooral de hoge inkomens en de banken profiteren. Rutte III kiest slechts voor het versneld beperken van de aftrek.
Daarnaast kent Nederland in internationaal vergelijkend perspectief nog steeds een bijzonder royale hypotheekverstrekking, ook al is deze na de financiële crisis al enigszins aan banden gelegd. Nederland is Europees kampioen hypotheekschulden. Hoge en stijgende huizenprijzen zijn mogelijk gemaakt door deze particuliere schuldenberg. Daar komt bij dat hypotheken momenteel spotgoedkoop zijn door extreem lage rentestanden, bepaald door de Europese Centrale Bank. De lage rente maakt vastgoed bovendien tot aantrekkelijk beleggingsobject.
Ouders mogen tot een ton belastingvrij schenken aan hun kinderen voor het kopen van een huis. Deze extra kapitaalinjectie draagt bij aan verdere prijsstijging. Daarnaast is het typisch een instrument waarmee vermogensongelijkheid wordt bestendigd en overgegeven van de ene op de andere generatie.
Ook het huurbeleid is cruciaal. Gedurende de afgelopen twintig jaar is de sociale huursector geleidelijk omgevormd van brede publieke voorziening tot vangnet voor de laagste inkomens. Door strenge inkomensgrenzen zijn middeninkomens uitgesloten van een betaalbare huur. Als het even kan, dan moet je jezelf zien te redden op de markt.
Willen we de koopsector in rustiger vaarwater brengen, dan moet huren weer een aantrekkelijk, betaalbaar en toegankelijk alternatief voor de peperdure markt worden. Dat vereist het verhogen van de maximale inkomensgrenzen voor sociale huur, uitbreiding van de huurprijsbescherming en vergroten van het aanbod betaalbare huurwoningen. Zo kan een groter deel van de bevolking aanspraak maken op een betaalbare en gereguleerde huurwoning. Het huidige beleid doet het omgekeerde door de rol van woningcorporaties te beperken en hen lastenverzwaringen als de verhuurderheffing op te leggen.
Zeker, betaalbare nieuwbouw kan een belangrijke rol spelen bij het verbeteren van de toegankelijkheid van de woningmarkt. Maar grijp de wooncrisis niet aan om maar rücksichtslos te bouwen. Laat bovenal het huidige prijsopdrijvende en ongelijkheid vergrotende woonbeleid niet ongemoeid.
Cody Hochstenbach is postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie aan de UvA.