Vakblad: Belegger die profiteerde van malaise bij corporaties zet 10.000 huurwoningen in de verkoop
De Amsterdamse poot van de Britse beleggingsfirma Round Hill zou zich opmaken voor een van de grootste woningverkopen uit de Nederlandse geschiedenis. Wat betekent dat voor de huurders? In de Nederlandse corporatiewereld zal de verkoop een oude wond openrijten.
Drie jaar geleden sprak Round Hill-oprichter Michael Bickford nog zeer lovend over de Nederlandse woningmarkt. De firma wilde haar woningportefeuille zelfs uitbreiden naar 20 duizend woningen. ‘Die omvang is nodig voor een stevige beheersorganisatie die de huurders gelukkig maakt en zo de kasstroom veiligstelt’, zei hij tegen Vastgoedmarkt. ‘De huurders kunnen ervan verzekerd zijn dat we een langetermijnvisie hebben.’
Nu zegt Tom Hillegers, directeur van de Nederlandse woningtak van Round Hill, ‘geen commentaar’, als hem wordt gevraagd naar een ander bericht van het vakblad. Vastgoedmarkt onthulde dat de Britse belegger de Nederlandse zakenbank Kempen & Co heeft ingeschakeld voor de verkoop van haar woningportefeuille, een van de grootste in Nederland en waarschijnlijk de grootste van een buitenlandse belegger. Hillegers: ‘Er loopt een proces en dat proces willen we niet verstoren.’ De firma blijft wel actief in Nederland, benadrukt hij. ‘Met studentenhuisvesting en andere vastgoedontwikkelingen.’
Fel protest
Round Hill stond in een keer op de kaart toen het vier jaar geleden 3.786 woningen kocht van het Woninginvesteringsfonds (WIF). Dat fonds was opgericht door woningbouwverenigingen die zich gedwongen zagen een groot aantal sociale huurwoningen te verkopen. Vele schandalen, van wanbeheer tot corruptie, noopten tot die uitverkoop. Het WIF kocht de woningen, maar kwam in crisistijd zelf in financiële problemen. Om de nood te lenigen werd het hele bezit verkocht aan Round Hill, een transactie die leidde tot fel protest, tot in de rechtszaal aan toe. De deelnemende corporaties vonden de verkoopprijs veel te laag.
Het staat buiten kijf dat Round Hill nu veel winst gaat maken op de duizenden woningen. De markt staat er veel beter voor dan toen. Ook trekt de Nederlandse woningmarkt nu veel meer buitenlandse beleggers. Dat is een betrekkelijk nieuw fenomeen, vertelt hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn. ‘De eerste buitenlandse woningbeleggers kwamen zo’n vijf jaar geleden naar Nederland. Zij zagen dat de prijzen op de Nederlandse woningmarkt laag waren, het woningtekort hoog. De verwachting was dat de huurprijzen flink omhoog zouden gaan, net als de prijzen van koopwoningen.’
Twee soorten beleggers
Grote woningbeleggers komen in twee soorten, doceert Conijn. ‘Je hebt de beleggers die heel weinig risico willen lopen en vooral met nieuwbouw een goede portefeuille opbouwen. In die categorie zie je weinig buitenlandse beleggers, misschien omdat ze minder goed zijn ingevoerd in de Nederlandse markt.
‘Gaat de portefeuille in kwaliteit achteruit, dan wordt deze verkocht en komt vaak de tweede categorie belegger in beeld. Daarin zie je de buitenlandse, maar natuurlijk ook Nederlandse beleggers. Het gaat dan meer om winst op de korte termijn. Vertrekt een huurder, dan zal de sociale huurwoning meestal geliberaliseerd kunnen worden en dus in de vrije sector verhuurd kunnen worden, tegen een flink hogere huur. Of ze verkopen de woning.’
Voor huurders zou het niet moeten uitmaken wie de huisbaas is, zegt Conijn, of het nou een Nederlandse of buitenlandse belegger is. ‘De wet maakt geen onderscheid als het gaat om de rechten van de huurder. Dat is het officiële verhaal. Je weet natuurlijk niet wat de nieuwe eigenaar zal doen aan onderhoud of service.’
Doorgaans slecht nieuws
De verkoop van sociale huurwoningen is doorgaans slecht nieuws voor de huurders, zegt woordvoerder Marcel Trip van de Woonbond. Sinds 2016 hebben commerciële aanbieders van sociale huurwoningen meer ruimte om de huur te verhogen dan corporaties. ‘Met een commerciële huisbaas wordt je huis dus niet alleen steeds duurder, uit onderzoek van ons blijkt dat de kwaliteit van de woningen ook nog eens slechter is.’ Of buitenlandse eigenaren het beter of slechter doen dan Nederlandse is bij de Woonbond niet bekend.
De Nederlandse woningmarkt heeft wel wat te danken aan buitenlandse beleggers, vindt Marijn Snijders van vastgoedadviseur Capital Value (die betrokken was bij de WIF-verkoop aan Round Hill). ‘In crisistijd waren Nederlandse beleggers niet in staat om aankopen te doen of heel kieskeurig. De buitenlandse beleggers hielden de woningmarkt een beetje op gang. Private investeringsfondsen waren de eerste. Nu gaat het ook steeds vaker om buitenlands pensioengeld. Hun langetermijnvisie hoeft zeker niet slecht te zijn voor de huurder.’
Veel buitenlands kapitaal
Buitenlandse investeerders staken in de eerste helft van dit jaar 936 miljoen euro in Nederlandse woningen, blijkt uit onderzoek van Capital Value. Dat is 25 procent van het totaal van 3,75 miljard euro. Vorig jaar was dat 18 procent.
Tot de grootste verkopen van corporatiewoningen behoort, behalve de WIF-verkoop, een transactie met woningbelegger Patrizia. Vestia verkocht de Duitsers na het miljoenenverlies op het derivatenschandaal 5.500 woningen voor 360 miljoen euro. Eerder dit jaar ontstond ophef over de 23 miljoen euro winst die Qatarese belegger maakte op de snelle doorverkoop van vier flatgebouwen met sociale huurwoningen in het Utrechtse Kanaleneiland.