De Utrechtse wijk Kanaleneiland heeft een slechte reputatie. De werkloosheid is er hoog en het aantal bewoners dat regelmatig in contact komt met justitie is aanzienlijk. In 2007 kreeg de uit de jaren zestig stammende wijk onder minister Ella Vogelaar officieel het stempel kansenwijk, een ander woord voor probleemwijk. Het gaat om een grote wijk met zo’n vijftienduizend inwoners.

Vogelaars plannen om die wijken groots aan te pakken, sneuvelden. Maar dat nam niet weg dat er iets met Kanaleneiland moest gebeuren. De gemeente en de grote woningcorporaties Mitros en Portaal ontwikkelden plannen om de wijk te verbeteren. Dit resulteerde in het grote plan om sociale woningen om te bouwen en ze zo geschikt te maken voor verkoop of verhuur aan huishoudens met een middeninkomen. 

Onderdeel van dit plan is het project Your Urban Space. Er wordt hierbij ingezet op jonge starters die graag dicht bij de stad willen wonen. In vier flatgebouwen van dit project blijken de huurwoningen voor een belachelijk lage prijs in handen gekomen van grote investeerders. De ontwikkelingen rond deze vier flatgebouwen nemen we nader onder de loep. Hierbij lijken namelijk vele miljoenen aan maatschappelijk vermogen ongeoorloofd besteed.

Een harde regel

Concreet gaat het hier om een transactie waarbij 23 miljoen aan maatschappelijk vermogen is terechtgekomen in de zakken van het Qatarees overheidsfonds en de Zwitserse Wall Street-bank Credit Suisse. Het is vermogen dat in de loop der jaren is opgebracht door sociale huurders en de overheid. Een harde regel in de corporatiewereld is dat zulk vermogen niet mag wegvloeien naar de private sector. Dáár ging de Parlementaire Enquête Woningcorporaties in 2014 grotendeels over.

Het begint allemaal met dat grote plan om van Kanaleneiland een meer gemengde wijk te maken. Huishoudens uit verschillende inkomensgroepen zouden in de wijk moeten komen. Daartoe wordt GEM Kanaleneiland BV opgericht. In deze projectorganisatie werken de gemeente Utrecht, de corporaties Mitros en Portaal en de bouwer Heijmans samen. Jesse Flink, een voormalige wethouder van Hilversum, is de directeur van GEM Kanaleneiland.

Het verhaal over de vier flats start in november 2015, vertelt Jesse Flink: ‘Het was op de vastgoedbeurs in München. Daar kwam bouwer Heijmans in contact met investeerder Aventicum.’ Aventicum is een joint venture van Credit Suisse en het beleggingsfonds van de Golfstaat Qatar. De Nederlandse vertegenwoordiger van Aventicum is Feike Siewertsz van Reesema van Siewertsz Beleggingen, een oud-compagnon van Bernhard van Oranje. Na de ontmoeting op de beurs wordt een intentieverklaring getekend voor de overname en de renovatie van de vier flats. De twee partijen die betrokken zijn bij de deal: GEM Kanaleneiland en Aventicum.

Een bedrag van 0 euro

Om de deal te kunnen laten plaatsvinden ‘verkopen’ Mitros en Portaal, die elk twee van de flats bezitten, eerst de vier gebouwen aan GEM Kanaleneiland, waarin ze dus zelf ook aandeelhouder zijn. Naar buiten toe wordt schimmig gedaan over het verkoopbedrag. De twee corporaties laten in november 2015 stoer weten dat dit bedrijfsgevoelige informatie is. Na enig onderzoek in het kadaster blijkt het echter om een bedrag van zeggen en schrijven 0 euro te gaan. Dat is een wel zeer laag bedrag. Het is de bedoeling dat de woningen worden opgewaardeerd tot vrijesectorwoningen. Dan moet je denken aan maandhuren van rond de 900 euro.

Dat Mitros en Portaal de woningen gratis weggeven, versterkt de hoge rendementsverwachting bij de Qatarezen en Zwitsers

GEM Kanaleneiland BV heeft dan dus al een intentieverklaring met het Qatarees-Zwitserse Aventicum. In de uiteindelijke koopovereenkomst staat dat Aventicum niet alleen de renovatie van de 252 woningen betaalt, maar ook financieel zal bijdragen aan GEM Kanaleneiland BV. Overigens is formeel gesproken, nadat de transactie is afgerond, niet Aventicum de eigenaar van de vier flats, maar een 100 procent dochter, Kanaleneiland BV geheten. Het gaat bij de transactie om een bedrag van ruim 9 miljoen euro dat in drie tranches wordt overgemaakt op 27 juni en 24 november 2016. GEM Kanaleneiland BV zorgt met dat geld voor de bestrating en de aanleg van binnentuinen rond de flats. Het is dus meer te zien als een betaling voor te leveren diensten dan als een aankoopbedrag. 

Aventicum zal als verhuurder van deze vrijesectorwoningen een goed rendement kunnen maken. Dat Mitros en Portaal de woningen gratis weggeven, versterkt de hoge rendementsverwachting bij de Qatarezen en Zwitsers. Gratis flatwoningen – géén krotten – die op tien minuten fietsen van de meeste gewilde binnenstad van Nederland liggen. Voor noppes, nada, niks. Nog niet gerenoveerde flats die in 2015 een marktwaarde hebben van tussen de 75.000 en 100.000 euro per stuk.

Dan gaat Heijmans voor Aventicum aan de slag. Logisch, want Heijmans is partner in GEM Kanaleneiland en was ook de partij die in München het contact legde. Volgens directeur Flink is er per woning voor 75.000 euro vertimmerd. Dat komt neer op een bedrag van in totaal 18.900.000 euro. Tel daar de ruim 9 miljoen bij op die door Aventicum is betaald aan GEM en je komt op iets meer dan 28 miljoen aan investeringen uit.

Opsplitsing in appartementsrechten

Op 7 juli worden de vier gebouwen, na een gemeentelijke toestemming tot splitsing, in juridische zin opgesplitst in 252 appartementsrechten. Dat is een belangrijke stap, die het mogelijk maakt om de huurappartementen ooit los te verkopen. Dat maakt het project voor andere partijen aantrekkelijker om over te nemen. Dat gebeurt dan ook meteen. Terwijl de verbouwingen nog volop aan de gang zijn, verkoopt Aventicum alle 252 appartementen aan LLS Capital Amsterdam en Capreit NL ll BV, een Nederlandse dochter van een Canadese vastgoedbelegger.

Capreit is in Canada een verhuurder van appartementen en heeft er daar meer dan vijftigduizend. In Nederland kocht het bedrijf al eerder 465 flatjes in de eveneens Utrechtse wijk Overvecht aan de Rubicondreef. Wie het in het handelsregister vermelde nummer van Capreit NL II BV belt, komt uit bij Intertrust, een maatschappij die is gespecialiseerd in het beheren van zogeheten brievenbusfirma’s.

LLS Capital is gevestigd in het Symphony-gebouw op de Zuidas. Daar is weliswaar Ruben Capital Partners gevestigd, maar dat lijkt gelieerd aan LLS Capital, of omgekeerd. Asset-manager Jan Nab doet geen uitspraken over de plannen met de woningen op het Kanaleneiland: ‘Dan vraagt u naar onze strategie en daar doen we geen uitspraken over.’ Zijn baas Jan Arend de Vos van Steenwijk is ook niet over te halen tot het geven van meer informatie. Bij het hoofdkantoor van Capreit in Toronto valt evenmin informatie in te winnen.

Willen Capreit en LLS Capital de woningen doorverkopen of is het alleen geïnteresseerd in de huurinkomsten? Aventicum heeft met Mitros, Portaal of de gemeente geen huurbeleid afgesproken. Dat betekent vermoedelijk dat de hoogst haalbare huur wordt berekend. Vorig jaar april werden de woningen op de Auriollaan voor 880 euro verhuurd. De vergelijkbare flats op de Monnetlaan, die nu worden betrokken, kosten 995 euro per maand. Zo komen de huren snel boven het niveau uit dat nog als passend wordt gezien voor huurders in het middensegment. 

Een jaarrendement van 83 procent

Terug naar Aventicum. De opbrengst van de verkoop aan de twee nieuwe eigenaren was ruim 51 miljoen euro. Trek daar de 28 miljoen aan gedane investeringen van af en er resteert een winst van 23 miljoen euro. Dat geld verdiende Aventicum middels drie koop- en één verkooptransacties tussen 27 juni 2016 en 12 juli 2017.'Dat is een jaarrendement van 83 procent.

Dit heeft veel weg van het schenken van 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen aan Qatarese en Zwitserse vastgoedbeleggers

Dit heeft veel weg van het schenken van 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen aan Qatarese en Zwitserse vastgoedbeleggers. Had dit anders gekund? Corporaties hebben in de nieuwe Woningwet van 2015 de nadrukkelijke opdracht gekregen om de sociale woningbouw en verhuur weer als kerntaak te beschouwen, maar dat betekent niet dat projecten in de vrije sector verboden zijn. Zelfs nieuwbouw is toegestaan als de wethouder daarom vraagt en private partijen geen interesse tonen.

Maar dit project is geen nieuwbouw. De beide corporaties hadden de flats kunnen overhevelen naar hun commerciële afdeling. Alle corporaties hebben zo’n commerciële afdeling of een aparte vennootschap. De commerciële activiteiten die daarin zitten, moeten hun eigen broek ophouden. Er mag geen dubbeltje geld uit de sociale activiteiten wegvloeien naar de commerciële activiteiten.

Dat er mogelijkheden zijn om het zelf aan te pakken, blijkt onder andere uit het KENN2-project van Mitros. Dit is een verwant project op Kanaleneiland waar de corporatie zelf het beheer in handen houdt. De opbrengsten vloeien terug naar de kas van de corporatie, die daarmee weer kan bouwen, renoveren en verduurzamen in het sociale domein.

Betere afspraken

We leggen de zaak voor aan SP-wethouder Paulus Jansen, die de woningmarkt in zijn portefeuille heeft. Hij weet niet dat Aventicum het project heeft doorverkocht. Jansen: ‘Dat is nieuw voor mij.’ Over de winstmarge van 83 procent zegt Jansen: ‘Dat is veel, maar de huizenmarkt is ook flink gestegen in Utrecht.’

Jansen zegt geen moreel oordeel te hebben over het weglekken van 23 miljoen aan maatschappelijk vermogen naar Qatar en Credit Suisse: ‘Misschien moeten we de volgende keer betere afspraken maken.’ Over de splitsingsvergunning die de gemeente verleende vlak voordat het gebouw werd verkocht aan de huidige eigenaren, is Jansen verbaasd: ‘Ik heb die splitsingstoestemming niet gegeven, maar ik kan als wethouder nu eenmaal niet van alles op de hoogte zijn. Ik wil alleen dat de nieuwe eigenaar zich als rechtsopvolger aan de regels houdt. Volgens mij mogen de huurappartementen de komende tien jaar niet uitgepond worden. Dit is interessant. Ik zal het uitzoeken.’

Onmiskenbare vooruitgang

Wat levert het werk van Heijmans op? In maart 2017 betrekken de eerste huurders de gerenoveerde flats aan de Auriollaan. Wie dit deel van Kanaleneiland van vijf jaar geleden kent, ziet in januari 2018 onmiskenbaar vooruitgang. De straten zijn schoon en heel, in de binnentuinen wisselen fietsboxen, jonge heesters en andere in de winter kale aanplant elkaar af. Het gras is er groen, de flats netjes opgeschilderd. De trappenhuizen spic en span. Kanaleneiland doet hier aan een Vinex-wijk denken. De huurders zijn blij met hun net verworven woningen. Sanitair en keuken nieuw, het ultramoderne scanbehang geeft een frisse uitstraling. 

Wel herinneren de eerste huurders zich hun verbazing bij deze mededeling op 12 juli 2017, slechts enkele maanden nadat ze zich hadden geïnstalleerd: ‘Met ingang van 12 juli heeft Kanaleneiland BV het complex waarvan uw woning onderdeel uitmaakt verkocht aan Capreit NL II V.O.F.’ 

Maar zijn de flats zo degelijk als ze eruitzien? Bewoner Berry Ververs van de Auriollaan schrijft op 5 januari een bericht op de besloten Facebook-pagina voor de bewoners van zijn flat. Binnen enkele dagen komt een reeks kleine klachten binnen: een niet goed sluitende voordeur, een defecte radiator, niet egale vloeren waardoor het laminaat schade oploopt, kapot gesprongen glas van de oven/magnetron en defecte lampen van de fietsenberging.

De meest opvallende grief onder de nieuwe bewoners is dat hun klachten niet serieus worden genomen

Ernstiger lijken de klachten over tocht door niet goed aangebrachte rubbers van de dubbele beglazing. Deze klachten worden ook bij een rondgang door het buurtje gehoord. Bij sommige woningen in het renovatieproject is sprake van schimmelvorming bij de plinten.

Ook op het forum van het consumentenprogramma Radar wijst een bewoner van de Marshalllaan op ernstige schimmelvorming: ‘Vooral de slechte conditie van de raamrubbers baart ons zorgen; er blijft veel condens op de ramen staan en vooral in de slaapkamer leidt dit tot zwarte schimmelvorming, wat slecht is voor de gezondheid.’

De meest opvallende grief onder de nieuwe bewoners is dat hun klachten niet serieus worden genomen. Het callcenter van CANLiving, de Nederlandse serviceorganisatie van Calpreit, is onbereikbaar, beloofde reparaties worden niet uitgevoerd, huurders worden naar bouwer Heijmans verwezen, die weer terugverwijst.

Geur van bedrog

De mankementen zijn misschien kinderziektes, maar kunnen ook wijzen op slecht werk. Heeft Heijmans echt voor 75.000 euro per appartement verbouwd? Dat is het bedrag dat directeur Flink van GEM Kanaleneiland BV noemt. Dat zou onder andere zijn besteed aan nieuw sanitair, tegelwerk, een keukenblok (inclusief oven/magnetron en vaatwasser), negen deuren, nieuwe elektriciteitsleidingen, een nieuwe cv-ketel en radiatoren. De nieuwe ramen met dubbele beglazing zijn in de oude, nog goed bruikbare kozijnen geplaatst.

We vragen de ervaren Utrechtse aannemer Dick van Rees (67) een taxatie te maken. Van Rees werkte meer dan 45 jaar in stadsvernieuwing en renovatie, ook in jaren zestig-flats als in Kanaleneiland. Hij bezoekt een gerenoveerde flat aan de Auriollaan. Hij vindt het er netjes uitzien, maar constateert wel dat geen dure apparatuur is geïnstalleerd. Vijf ramen met dubbele beglazing à 1500 euro is 7500 euro. Een nieuwe eenvoudige keuken met blad, keukenkastjes, oven/magnetron, vaatwasser en kraan komt op maximaal 4500 euro.

De aannemer: ‘Het is netjes, maar goedkoop uitgevoerd

De aannemer: ‘Het is netjes, maar goedkoop uitgevoerd. Neem de thermostaat. Dat is er een van ongeveer 35 euro. Voor 125 euro hadden ze een slimme thermostaat kunnen plaatsen. Datzelfde geldt voor de ventilatie zonder terugkoppeling, dat minder zuinig is.’ Het scanbehang, een modern soort stucwerk, vindt de aannemer netjes uitgevoerd.

Zijn kostenraming: maximaal 45.000 euro. Wat vindt hij van de 75.000 euro die volgens de woordvoerder van het project per flat geïnvesteerd is? ‘Die winstmarge gun ik die jongens van Heijmans Bouwbedrijf graag. Maar voor 75.000 euro hadden ze veel meer kunnen doen.’

Achterhaalde energiestandaard

De aannemer wijst ook op de moderne energiezuinige ‘warmtepomptechniek’. In plaats daarvan zijn – ouderwetse – gas-cv-ketels geplaatst. Twee van de vier flatgebouwen hebben geen zonnepanelen. Bij de andere twee zijn de platte daken voor ongeveer een derde bedekt met zonnepanelen. ‘Met een lagere winstmarge voor Heijmans hadden deze 252 woningen een energielabel A gekregen, in plaats van B dat nu geldt,’ zegt Van Rees. ‘In 2017/2018 noem ik dat een misser.’

Ook Sander Willemsen van de Utrechtse Energiecoöperatie Energie-U is verbaasd dat de 252 huurflats niet volgens de laatste inzichten van energiezuinigheid zijn gerenoveerd. Willemsen: ‘Er is langs een achterhaalde energiestandaard gerenoveerd. Ook voor een investeerder, die er niet zelf woont, zouden zonnepanelen op alle vier de gebouwen rendabel zijn.’

Op de hippe website waarop de woningen worden aangeprezen, staat nog steeds dat energielabel A geldt

Sociale woningbouw is hier vrijesectorhuur geworden. Willemsen: ‘Met een energieprestatie die op het niveau van enkele jaren geleden ligt in plaats van in de toekomst. Dat willen we in Utrecht niet. Als een investeerder geld steekt in de Utrechtse woningvoorraad, moeten wij ervoor zorgen dat hij er niet alleen zélf wat aan overhoudt. Het renovatiebudget is 75.000 euro per flat!’

Directeur Flink van GEM Kanaleneiland BV stelt dat sprake is van ‘minimaal energielabel B’. Maar op de hippe website waarop de woningen worden aangeprezen stelt GEM Kanaleneiland BV (waarvan de gemeente Utrecht onderdeel is) nog steeds dat energielabel A geldt. 

Aannemer Van Rees: ‘Dat ruikt naar bedrog.’

Differentiatie als opbrengst

Bestuurders van woningcorporaties horen sinds de Parlementaire Enquête Woningcorporaties een antenne te hebben voor het wegvloeien van maatschappelijk vermogen. Het verhaal van de uit de hand gelopen renovatie door Woonbron van de SS Rotterdam, waarbij 235 miljoen aan maatschappelijk vermogen werd verspeeld om een iconisch schip op te knappen, spande in dat opzicht de kroon. Hoe kijkt Henk Peter Kip, de directeur-bestuurder van Mitros, aan tegen de deal met Aventicum? ‘Het interesseert me niet dat de 252 woningen zijn doorverkocht. Wij als Mitros hebben een goed gevoel bij de prijs die wij hebben ontvangen. Daar gaat het om.’

'Het alternatief was slopen. Dat hadden wij van Mitros en Portaal moeten betalen'

Geconfronteerd met het feit dat die prijs 0 euro bedroeg, zegt hij: ‘Klopt. Maar het alternatief was slopen. Dat hadden wij van Mitros en Portaal moeten betalen. Op de sloopkosten hebben we bespaard. En, belangrijk, we hebben op Kanaleneiland differentiatie en een meer gemengde bevolking gekregen. Koopwoningen, middeldure huurwoningen en sociale huurwoningen. Een gemengd Kanaleneiland zien wij ook als opbrengst.’

Maar wat betekent het voor de Mitros-directeur dan dat sociaal kapitaal privaat kapitaal is geworden? ‘Dat interesseert mij niets. Ik moet ervoor zorgen dat het met het huidige Mitros-bestand goed gaat. Dat is mijn opdracht.’

Volgens Kip is de Autoriteit Woningcorporaties op de hoogte van ‘de 0-euro-constructie mét renovatieplicht’. Die toezichthouder moet uitwassen, zoals die zich in het recente verleden voordeden, voorkomen. Kip meldt FTM dat de deal met Aventicum ‘de goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties’ kreeg.

Eigen plan

Waarom wordt er zo laconiek gedaan over het verspelen van 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen? Feike Siewertsz van Reesema legde in november 2016 uit aan Steengoed Magazine en vastgoedweb.com hoe het op Kanaleneiland in elkaar steekt. ‘Vroeger werden bij dergelijke projecten vaak alle originele huurders uit huis geplaatst om plaats te maken voor sloop-nieuwbouw. Daar is anno 2016 niet genoeg geld meer voor en daarom wordt er vaak gekozen voor renovatie van het bestaande bezit. (…) Ik heb toen aangegeven dat ik op eigen risico de beoogde renovaties ook kan doorvoeren, maar dan in een versneld tempo. Dit was natuurlijk koren op de molen van de wethouder.’ De wethouder is hier dus Paulus Jansen van de SP.

Zou dat een conclusie kunnen zijn? Om de vernieuwing van Kanaleneiland te bespoedigen bedachten twee corporaties een geheel eigen plan. Ook de wethouder Wonen wenste tempo. Het gevolg? 23 miljoen euro stroomde naar Qatar en Credit Suisse. Want corporaties en wethouder waren niet opgewassen tegen slimme vastgoedjongens.

[Deze productie kwam tot stand in samenwerking met het Algemeen Dagblad / Utrechts Nieuwsblad]