Wet geeft huisjesmelker de vrije hand voor snelle huurstijging
De vorig jaar ingevoerde nieuwe woningwet heeft bizarre bijwerkingen. Particuliere verhuurders van sociale huurwoningen zetten met tijdelijke contracten elke twee jaar hun huurders op straat.
Wie in steden een huurwoning zoekt en niet bij een woningcorporatie terechtkan, is zo goed als rechteloos. Een sociale huurwoning bij een particuliere verhuurder biedt de huurder vrijwel geen huurbescherming meer. Verhuurders verhuren alleen met tijdelijke contracten of bij duurdere woningen met de mogelijkheid dat iedere vijf jaar de huur verhoogd wordt tot het niveau van de markt.
Marco Zweers, huurrechtadvocaat van advocatenkantoor de Binnenstad, ziet steeds vaker moedeloze huurders bij hem binnenvallen. De Wet Doorstroming 2015, die vorig jaar van kracht werd, biedt een scala aan mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten.
De meest in het oog springende verandering is dat particuliere verhuurders tijdelijke contracten van twee of vijf jaar mogen sluiten, ook in de sociale sector. "Dit is een prachtige kans voor ze," zegt Zweers.
"Je sluit met gebruikmaking van de nieuwe wet alleen nog maar huurcontracten af voor twee jaar. Daarna neem je een nieuwe huurder voor twee jaar tegen de dan geldende maximale huur. Je kunt steeds hogere sprongen maken; het zijn nieuwe huurders. Uiteindelijk bereik je de huurgrens, nu 710,68 euro. Daarboven zijn de huren vrij en sluit je contracten met de mogelijkheid dat de huur elke vijf jaar wordt aangepast aan de markt."
Populaire gebieden
Wie er al eerder in slaagde nieuwe huurders te nemen, kon volgens Zweers al grote huursprongen maken. Na de 'Donnerpunten', waardoor woningen in gewilde gebieden meer woonpunten kregen en dus duurder werden, is nu de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel opgenomen. De WOZ-waarde bepaalt voor 25 procent de maximale huur. Dat maakt huizen in populaire gebieden al snel duurder.
Met tweejaarscontracten gaat het sneller. "En dus heeft de verhuurder er belang bij zo snel mogelijk van huurder te wisselen," zegt Zweers. "Dat levert steeds meer huur op. Met het tijdelijke huurcontract dat met de nieuwe wet is ingevoerd, is dat goed mogelijk."
Zittende huurders met contracten van vóór de wetswijziging hebben geen last. Toch signaleert Zweers dat ook zij door de nieuwe wet geraakt worden, omdat verhuurders zoeken naar wegen om van huurders met vaste contracten af te komen. "Ze gaan met de stofkam door hun bestanden heen," zegt Zweers. "Hebben huurders iets gedaan wat niet mag? Kan de huurder eruit geprocedeerd worden?"
Hoe huur kan verdrievoudigen:
Huizen die eerst voor mensen met lage of middeninkomens bereikbaar waren, komen snel boven de huurgrens uit
Het resultaat van de snelle huurstijgingen is in de grote steden dramatisch. "Huizen die eerst voor mensen met lage of middeninkomens bereikbaar waren, komen snel boven de huurgrens uit. Deze huurders wonen ineens in geliberaliseerde sociale huurwoninkjes. De huren zijn dan vrij en zij zijn zuur."
Opgejaagd
"Als ze een volgende huurverhoging krijgen, kunnen ze dat vaak niet meer betalen. Dan moeten ze kiezen. Gaan ze duur procederen? Meestal hebben ze een middeninkomen, waardoor ze geen pro-Deoadvocaat krijgen. En verlies je de zaak, dan ben je anderhalf jaar verder. Dan moet je de nieuwe marktconforme hoge huur betalen. Kun je dat niet meer, dan moet je verhuizen naar ver buiten de Ring."
Volgens Zweers is het geen wonder dat de voorraad particuliere sociale huurwoningen in de stad zo snel slinkt. "Het is bij wet zo geregeld." Naar verwachting zal het aantal sociale huurwoningen in handen van particulieren in de stad dalen van 60.000 nu tot 19.000 in 2025.
Wethouder Laurens Ivens (Wonen, SP) bevestigt het probleem. "Particuliere verhuurders kunnen elke twee jaar hun sociale huurwoning verhuren aan nieuwe huurders tegen nog hogere huren. Amsterdam heeft hier bij het ministerie op gewezen. Dit is koren op de molen voor huisjesmelkers die hun huizen snel in de vrije sector willen krijgen. Het is bovendien de opstapeling van wetten en rijksbeleid die ertoe leidt dat huurders almaar worden opgejaagd."
'Ze wilden ons er gewoon uit krijgen'
Het begon met een brief namens de huisbaas in januari 2011. Carola Lammers (39), antropoloog en werkzaam in de reisbranche, weet het nog goed.
"Uit het niets moesten we binnen een maand ons huis uit, en anders zouden we er door een deurwaarder uit worden gesmeten," zegt ze. "Het was een agressieve brief, ik had er slapeloze nachten van."
Samen met Saskia Rácz (33), die als medisch antropoloog werkt voor NGO's, en twee anderen deelt ze in een 'friendscontract' een woning met twee verdiepingen in de John Franklinstraat in West.
Rácz: "We zouden geen goede huurders zijn omdat we niet gemeld hadden wie er allemaal het pand woonden, maar dat hadden we wel gedaan. Het was gewoon een manier om ons eruit te krijgen. Volgens mij sturen ze zo'n brief naar iedereen," denkt Rácz. "Buitenlandse studenten weten meestal niet waar ze moeten aankloppen voor hulp. Die vertrekken dan vanzelf."
Versnelling
Rácz en Lammers wisten via Wijksteunpunt Wonen en Het Juridisch Loket een advocaat te krijgen. Uiteindelijk wonnen ze de rechtszaak, die jaren duurde. Lammers: "Dat was zo'n opluchting. We dachten dat we er eindelijk van af waren."
Maar in 2015 viel er weer een brief op de mat. "Binnen drie jaar zou de huur gefaseerd verhoogd worden van rond de 1350 tot zo'n 2000 euro, met stappen van 250 euro," zegt Lammers. "Dus niet meer zoals dat gaat met sociale huurwoningen, maar in een hoge versnelling."
Daar waren de vrouwen het niet mee eens. Inmiddels zijn ze verwikkeld in een tweede rechtszaak.
Lammers en Rácz zijn overigens erg tevreden met hun huis, ondanks de lijst mankementen. Zo noemen ze schimmel op de badkamermuur, losse plinten, scheuren in de linoleumvloer in de keuken, beschimmelde raamkozijnen, vochtplekken door enkelzijdige glas in de ramen, slecht sluitende balkondeur en ramen.
Terugwerkende kracht
Of ze daar melding van hebben gedaan? "Al vijfduizend keer!" zegt Lammers spottend. Maar de huisbaas zien ze nooit. Alle communicatie gaat via een makelaarskantoor dat veel belooft maar niet veel doet.
De twee rechtszaken zijn Lammers en Rácz niet in de koude kleren gaan zitten. Rácz: "Als we de rechtszaak verliezen, zou het kunnen dat we met terugwerkende kracht vanaf 2015 de extra huur terug moeten betalen." Lammers: "Als je een lager of middeninkomen hebt, wordt het je zo moeilijk gemaakt om met plezier in je eigen stad te wonen."
Noch Kulbs Advocaten noch de eigenaren Bart Harts en Boris Otte of hun investeringsmaatschappij Nobillon hadden een commentaar beschikbaar.